Самое главное: с 2026 года большинство квартир, полученных по наследству, не облагаются НДФЛ. Однако есть важные исключения, о которых мы расскажем ниже. Также нужно различать два разных налога:
- НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — может возникнуть при продаже унаследованной квартиры.
- Имущественный налог — ежегодный платёж, который начисляет ФНС за каждый объект недвижимости.
Нужно ли платить НДФЛ при получении квартиры по наследству?
Краткий ответ
Нет, если квартира перешла к вам от близкого родственника или члена семьи по закону или по завещанию.
Кто считается близким родственником
- Супруг/супруга;
- Родители и дети (включая усыновлённых);
- Бабушки, дедушки, внуки;
- родные и неполнородные братья и сёстры.
Когда может возникнуть налог
- Если наследодатель был нерезидентом РФ (жил за границей более 183 дней в году).
- Если вы получили квартиру от иностранного гражданина, не являющегося вашим близким родственником.
- Если вы продаёте квартиру раньше минимального срока владения (3 года для наследства, 5 лет для других случаев).
Как рассчитать налог при продаже унаследованной квартиры
Минимальный срок владения
Для квартиры по наследству минимальный срок владения составляет 3 года. Правило применяется с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не с момента регистрации права собственности.
Формула расчёта
НДФЛ = 13 % × (цена продажи − 1 000 000 ₽ либо расходы наследодателя)
- Вы можете уменьшить доход на нераспределённый вычет 1 млн ₽ или на документально подтверждённые расходы наследодателя при покупке квартиры.
- Если квартира продана дешевле 70 % кадастровой стоимости, налоговая возьмёт 70 % кадастра как базу.
Какие ежегодные налоги платить за унаследованную квартиру
Имущественный налог
ФНС начисляет его каждый год. Ставка:
- 0,1 % для квартир, комнат, гаражей;
- 0,5 % для объектов свыше 300 м² и прочих категорий;
- 2 % для элитной недвижимости свыше 300 млн ₽.
Льготы и освобождения
- Полное освобождение для несовершеннолетних на жильё, купленное при государственной поддержке (инициатива вице-спикера Госдумы Бориса Чернышова, направленная в ФНС 20 апреля 2026 года).
- 20 м² от площади квартиры не облагаются (вычет).
- Льготники (инвалиды, ветераны, пенсионеры) могут освободить один объект каждой категории недвижимости.
Чек-лист: нужно ли вам налоговая декларация?
- Если вы только получили квартиру по наследству, декларацию не подаём.
- Если вы продаёте квартиру раньше 3 лет — подаём 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Имущественный налог приходит сам: уведомление от ФНС до 1 ноября, платёж до 1 декабря.
Кейсы
Кейс 1. Квартира от бабушки, продана через 2 года
Иван унаследовал квартиру в марте 2024. Продал её в июне 2026 за 5 млн ₽. Кадастровая стоимость 5,2 млн ₽.
Расчёт: 5 млн − 1 млн = 4 млн × 13 % = 520 000 ₽ НДФЛ.
Кейс 2. Квартира от друга семьи
Мария получила квартиру по завещанию от подруги матери (не близкой родственницы). В 2026 году продаёт её за 4 млн ₽.
Результат: придётся заплатить НДФЛ 13 % с дохода, так как исключение только для родственников.
В 2026 году наследование квартиры в большинстве случаев освобождено от НДФЛ. Главное — дождаться 3 лет перед продажей и корректно подать декларацию, если продаёте раньше. Ежегодный имущественный налог рассчитывает ФНС автоматически, но не забудьте проверить льготы и право на вычет.