Определение, какие объекты являются недвижимыми, а какие – движимыми, имеет ключевое значение для оформления сделок, налогообложения и судебных разбирательств. Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) фиксирует критерии разделения вещей на две группы. Ниже подробно рассматривается, какие предметы из типичного перечня не относятся к недвижимости.

Правовая база

1. Статья 130 ГК РФ (с учётом изменений ФЗ № 315‑ФЗ от ) определяет перечень вещей, которые считаются недвижимыми.
2. Пункт 2 той же статьи гласит: «Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом».
3. Дополнительные уточнения даны Федеральным законом № 122‑ФЗ от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также разъяснительным письмом ФНС от  БС‑4‑21/19038.

Краткое определение недвижимости

К недвижимым вещам относятся:

• Земельные участки и участки недр;
• Обособленные водные объекты;
• Все, что прочно связано с землёй – здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, леса, многолетние насаждения;
• Объекты, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
• Иное имущество, специально отнесённое к недвижимости законом.

Ключевой критерий – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Если объект можно переместить без разрушения его сущности, он считается движимым;

Что не относится к недвижимости? (перечень типовых вещей)

Ниже приведён развернутый список предметов, которые по определению статьи 130 ГК РФ являются движимым имуществом.

Денежные средства и ценные бумаги

• Наличные деньги;
• Банковские вклады, депозиты;
• Акции, облигации, векселя, сертификаты и другие финансовые инструменты.

Транспортные средства

• Легковые, грузовые и специальные автомобили;
• Мотоциклы, скутеры;
• Автобусы, такси, спецтехника (экскаваторы, погрузчики) – если они не встроены в здание;
• Железнодорожный подвижной состав, трамвайные вагоны;
• Водные суда (корабли, баржи, яхты) – за исключением тех, которые находятся в реестре недвижимости согласно ФЗ № 315‑ФЗ.

Оборудование и техника

• Бытовая техника (холодильники, стиральные машины, телевизоры и пр.);
• Офисное оборудование (компьютеры, принтеры, копиры);
• Производственное оборудование, которое может быть демонтировано и перенесено в другое помещение без существенного ущерба;
• Сельскохозяйственная техника (тракторы, комбайны, плуги), если они не являются частью строительных конструкций.

Мебель и предметы интерьера

• Кровати, столы, стулья, шкафы (за исключением встроенных в конструкцию стен);
• Ковры, шторы, светильники, картины (при условии их мобильности).

Инвентарь и инструменты

• Ручные и электроинструменты (дрели, перфораторы, пилы);
• Складские запасы (материалы, комплектующие, сырье).

Продукция и товары

• Готовая продукция (продукты питания, одежда, обувь);
• Товары, находящиеся в торговых залах, складах, магазинах.

Права и обязательства

• Долевые участия в недвижимости (право собственности на часть здания) – юридически считается правом, а не вещью;
• Арендные и лицензирующие договоры;
• Иные вещные и личные неимущественные права (авторские, патентные).

Исключения и специальные случаи

Не все предметы, которые можно переместить, автоматически считаются движимыми. Законодательством предусмотрены исключения, когда объект, формально «движимый», отнесён к недвижимости.

• Отдельные помещения в многоквартирных домах (квартиры, нежилые помещения) – хотя их можно «вынести» только в теории, они находятся в реестре недвижимости.
• Инженерные сети (водопровод, канализация, электросети), прочно встроенные в здание, считаются частью недвижимости.
• Ставки и сооружения, предназначенные для эксплуатации земли (например, сельскохозяйственные овощехранилища, которые по закону могут быть отнесены к недвижимости, если они неотделимы от участка).
• Объекты, подлежащие обязательной государственной регистрации (корабли, воздушные суда, космические объекты) – их правовой статус определяется реестром, а не физической мобильностью.

Таблица сравнения

Как правильно определить статус вещи?

1. Проверка перечня недвижимости – сначала сравните объект с официальным списком, приведённым в ст. 130 ГК РФ.
2. Оценка физической привязки – если перемещение объекта приводит к существенному ущербу его назначению, это признак недвижимости.
3. Проверка реестра – если вещь подлежит обязательной государственной регистрации (суда, космические объекты), её статус определяется реестром.
4. Анализ договорных условий – иногда стороны договора могут предусмотреть отнесение конкретного предмета к недвижимости (например, установка стационарного оборудования в рамках строительного проекта).

Практические рекомендации

• При оформлении сделки уточняйте, относится ли объект к недвижимости в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ.
• Для налоговых целей используйте разъяснение ФНС от  БС‑4‑21/19038 – это поможет избежать двойного налогообложения.
• Если есть сомнения, рекомендуется запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или из реестра судов, если речь идёт о воздушных/морских судах.

К недвижимости относятся только те вещи, которые по своей природе «прочно связаны с землей» и их перемещение без ущерба назначению невозможно. Всё, что не подпадает под этот критерий, включая деньги, ценные бумаги, транспортные средства, мебель, оборудование и большинство товаров, считается движимым имуществом. Понимание этого различия критично для правильного оформления сделок, расчёта налогов и защиты прав собственности.

Дата составления статьи: 19 апреля 2026 г.