Вопрос о том‚ какие здания подпадают под определение «многоквартирный дом»‚ имеет решающее значение для
владельцев недвижимости‚ управляющих компаний и самих жильцов. От правильного трактования этого понятия
зависят порядок управления домом‚ распределение расходов‚ а также возможность перехода к
самостоятельному управлению собственниками.
Нормативно‑правовая база
Основные положения‚ регулирующие классификацию многоквартирных домов‚ содержатся в Жилищном кодексе
Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Ключевые изменения‚ принятые в конце 2025 года‚ уточняют критерии
отнесения зданий к многоквартирным:
- Принят Государственной Думой 16 декабря 2025 г.
- Одобрен Советом Федерации 19 декабря 2025 г;
- Вступил в силу 1 января 2026 г.
Эти изменения внесены в ст. 1‚ 2 и 3 Жилищного кодекса и уточняют‚ что многоквартирным считается дом‚
удовлетворяющий одновременно нескольким критериям.
Ключевые критерии классификации
Количественный критерий
Согласно последней редакции Жилищного кодекса‚ многоквартирным считается дом‚ в котором находится не более
30 жилых квартир. Данный лимит введён для того‚ чтобы разграничить небольшие жилые комплексы‚ где
управление может осуществляться непосредственно собственниками‚ и крупные дома‚ требующие профессионального
управляющего.
Физический критерий
Дом должен представлять собой единую строительную конструкцию‚ обслуживаемую одной системой
инженерных коммуникаций (водоснабжение‚ электроснабжение‚ отопление‚ вентиляция). Если в здании имеются отдельные
секции‚ каждая из которых имеет собственные коммуникации‚ то каждая такая секция рассматривается как
отдельный объект;
Правовой критерий
Объект считается многоквартирным‚ если:
- Он зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как «многоквартирный дом»;
- Для него оформлены правоустанавливающие документы (договоры‚ свидетельства) в виде долевой собственности
или совместного имущества (домовладения).
Участок земли
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Жилищного кодекса‚ участок земли‚ на котором расположен многоквартирный дом‚
считается частью единого имущественного комплекса. Это значит‚ что земельный участок не может быть
разделён между отдельными владельцами без изменения статуса дома.
Примеры зданий‚ подпадающих под определение «многоквартирный дом»
- Типовой пятиэтажный жилой дом с 20 квартирами;
- Трёхэтажный дом в старой части города‚ где находятся 12 квартир и несколько нежилых помещений (магазин‚
офис); - Новостройка‑«домашний квартал»‚ где в одном корпусе размещено 28 квартир и один коммерческий объект
(кафе).
Какие дома НЕ относятся к многоквартирным
Следующие типы зданий не подпадают под определение многоквартирного дома согласно Жилищному кодексу:
- Дома с более 30 квартирами (например‚ крупные жилые комплексы‚ микрорайоны);
- Здания‚ где часть помещений используется исключительно под коммерцию (офисы‚ магазины) и не
образуют жилой фонд (например‚ бизнес‑центры); - Смешанные застройки‚ где жилые помещения находятся в отдельном корпусе‚ а остальные части
недвижимости оформлены как отдельные объекты недвижимости (например‚ «дом‑отель»).
Последствия классификации
Управление домом
Если дом соответствует критериям многоквартирного дома с ≤30 квартирами‚ жильцы могут перейти к непосредственному
управлению собственниками. Это право закреплено в статье 5 Жилищного кодекса и позволяет создать ТСЖ
(Товарищество собственников жилья) без привлечения внешних управляющих компаний.
Финансовые обязательства
Для многоквартирных домов предусмотрена единая система расчётов за коммунальные услуги:
- Общий фонд содержания и ремонта (ФСР);
- Собственные вклады собственников в ремонтные работы;
- Установление тарифов на услуги в соответствии с региональными тарифными сетями.
Право собственности
Все квартиры в многоквартирном доме находятся в совместной собственности (домовладение). Это означает‚
что каждый собственник имеет долю в общем имуществе (в т.ч. в земельном участке) и участвует в
принятии решений о капитальном ремонте и реконструкции.
Как проверить‚ относится ли ваш дом к многоквартирным
- Откройте Публичный кадастр Росреестра и введите номер кадастрового
паспорта или адрес. - В разделе «Тип объекта» проверьте‚ указано ли «многоквартирный дом».
- Сверьте количество квартир в реестре с лимитом в 30 единиц.
- Убедитесь‚ что земля‚ на которой расположен дом‚ зарегистрирована как единый участок.
Определение «многоквартирный дом» в Жилищном кодексе опирается на сочетание количественного‚ физического‚
правового и земельного критериев. С 2026 года лимит в 30 квартир стал ключевым параметром‚ позволяющим
жильцам самостоятельно управлять объектом и формировать ТСЖ. Точная классификация важна для правильного
распределения финансовых обязательств‚ выбора формы управления и соблюдения законодательства.
При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к юристу‚ специализирующемуся на жилищном праве‚
либо к специалистам Росреестра для получения официального подтверждения статуса вашего дома.