Покупка офисов, складов, торговых залов или гостиничных номеров ― это всегда крупное вложение, в котором главное не «промахнуться». Недостаточно просто определить рыночную цену и выбрать удачную локацию: чтобы сделка прошла безопасно, покупателю необходимо заранее собрать и проверить внушительный пакет документов. Ниже, развернутый чек-лист на 2026 год, который поможет инвестору и предпринимателю не упустить ни одной бумаги.
Содержание
- Базовый список документов
- Документы, которые запрашиваем у продавца
- Документы, которые готовит покупатель
- Дополнительные бумаги: когда и зачем они нужны
- Распространённые риски и как их закрыть документами
- Оформление онлайн: какие документы подаём дистанционно
Базовый список документов для любой сделки
- Выписка ЕГРН (срок актуальности, 5 дней) с полной информацией о собственниках, площади, кадастровой стоимости, обременениях, сервитутах и залогах.
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, наследства или приватизации, на основании которых продавец получил объект.
- Кадастровый паспорт (или технический план с QR-кодом для объектов площадью > 1 000 м²).
- План БТИ с экспликацией помещений и схемой этажа (обязателен при проверке перепланировок).
- Свидетельство о государственной регистрации права (если право возникло до ).
Документы, которые запрашиваем у продавца
2.1 Если продавец — юридическое лицо
- Выписка из ЕГРЮЛ не старше 5 дней с момента запроса.
- Устав, решение единственного участника / протокол собрания участников о продаже недвижимости.
- Разрешение на совершение крупной сделки (если сумма > 25 % активов по последней бухгалтерской отчётности).
- Доверенность на подписание договора или приказ о назначении директора.
- Бухгалтерская отчётность за последние 3 года (если объект стоит > 50 млн ₽).
- Справка об отсутствии задолженности по налогам и взносам (ФНС, ПФР, ФСС).
- Судебные акты, исполнительные производства, сведения о банкротстве (проверяем через Картотеку арбитражных дел и Федресурс).
2.2 Если продавец, физическое лицо
- Паспорт РФ (или нотариально заверенный перевод загранпаспорта).
- Справка об отсутствии задолженности по налогам и ЖКХ (берётся в МФЦ онлайн за 1 день).
- Выписка из ЕГРН о семейном положении (проверяем, не является ли объект совместно нажитым).
- Согласие супруга/супруги на продажу (если недвижимость была приобретена в браке).
- Нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки (если объект находится в долевой собственности).
Документы, которые готовит покупатель
| Статус покупателя | Нужные документы |
|---|---|
| Физлицо |
|
| Юрлицо / ИП |
|
Дополнительные документы: когда и зачем они нужны
- Разрешение на перепланировку, если в ЕГРН указаны изменения площади по сравнению с первоначальным проектом.
- Акт ввода в эксплуатацию — для объектов, построенных после 2014 года (требуется для оформления права собственности).
- Заключения экспертизы (ООО «Эксперт-Инвест») — при покупке зданий старше 30 лет для подтверждения несущей способности конструкций.
- Справка от ресурсоснабжающих организаций об отсутствии долгов за электричество, газ, воду, тепло, телефонию.
- Договор аренды земельного участка (если помещение стоит на арендованной земле), проверяем сроки и право выкупа.
- Страховой полис — при покупке в ипотеке банк требует страхование здания и ответственности.
- Аккредитив в банке — рекомендуемая форма расчётов при сумме сделки > 10 млн ₽. В аккредитиве можно указать перечень документов, которые продавец обязан предоставить (решение о крупной сделке, отсутствие обременений и др.).
Распространённые риски и как их закрыть документами
| Риск | Документ, который закрывает риск |
|---|---|
| Продавец банкрот | Выписка из ЕФРСБ и ЕГРЮЛ с пометкой о процедуре банкротства |
| Обременение (ипотека, залог) | Выписка ЕГРН без записей об обременении + письмо банка о готовности снять залог после полного расчёта |
| Незаконная перепланировка | Разрешение на перепланировку + акт ввода объекта после перепланировки |
| Налоговые долги предыдущего собственника | Справка ФНС об отсутствии задолженности + договор с условием «освобождение от долгов» |
| Недействительная доверенность | Нотариальная доверенность с обязательным приложением реестровой записи в ФНП |
Оформление онлайн: какие документы подаём дистанционно
С 2024 года Росреестр полностью перевёл регистрацию прав на коммерческую недвижимость в электронный вид. Для покупки онлайн потребуются:
- Квалифицированная электронная подпись (КЭП) покупателя и продавца.
- Электронная форма договора купли-продажи в формате XML (подготавливает юрист).
- Скан-копии всех вышеуказанных документов в PDF, заверенные КЭП.
- Оплата госпошлины онлайн через портал Госуслуг (для юрлиц — 22 000 ₽, для физлиц, 2 000 ₽).
После подачи документов Росреестр выдаёт электронную выписку ЕГРН с новым собственником в течение 5–7 рабочих дней.
Скачайте одностраничный чек-лист со всеми документами и отметьте галочки по мере готовности:
Скачать PDF (вес 120 КБ)
Обратите внимание: информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся именно на рынке коммерческой недвижимости: особенности объектов могут отличаться в зависимости от региона и назначения помещения.