Узкая «бумажная» дыра может обернуться потерей квартиры и миллионов рублей. Ниже вы найдёте полный чек-лист документов, которые обязан предоставить продавец, чтобы сделка была безопасной и зарегистрирована без отказа Росреестра.
Базовый перечень: 7 документов «must have»
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (выдаётся с 2016 г. в виде выписки ЕГРН). Проверьте, что:
- дата выписки — не позднее 5 рабочих дней до сделки;
- в графе «обременения» стоит прочерк или указана только ипотека, которую вы уже обсудили.
- Паспорт собственника. Важны:
- действующий паспорт РФ;
- если собственник, иностранец, потребуется нотариально заверенный перевод + миграционная карта/ВНЖ.
- Документ-основание — то, на чём держится право собственности:
- договор купли-продажи предыдущей сделки;
- договор долевого участия (ДДУ) + акт приёма-передачи;
- свидетельство о наследстве (если квартира получена по наследству).
- Технический план квартиры (подготавливает кадастровый инженер). Проверяем:
- соответствие фактической планировки;
- отсутствие самовольных перепланировок без разрешения.
- Выписка из ЕГРН об объекте и кадастровый паспорт (если кадастровая стоимость нужна для налогов).
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и капремонту (берётся в управляющей компании + ЕПД за последние 3 месяца).
- Справка-отказ из органов опеки, если в квартире когда-либо были прописаны несовершеннолетние (даже если они уже взрослые).
Дополнительные документы «по ситуации»
| Ситуация | Необходимый документ | Откуда берём |
|---|---|---|
| В браке и квартира приобретена после 2014 года | Согласие супруга/супруги на продажу | Нотариус |
| Продажа по доверенности | Нотариально заверенная доверенность | Любой нотариус РФ |
| Обременённая ипотекой квартира | Справка о размере долга + письменное согласие банка на продажу | Банк-кредитор |
| Выселение прописанных лиц | Выписка из домовой книги + «одинокий» договор найма/приватизации | Паспортный стол |
Как не попасться на мошенников: 6 красных флагов
- Флаг 1. Дата выписки ЕГРН старше 7 дней → требуйте свежую.
- Флаг 2. Собственник показывает только сканы → требуйте оригиналы.
- Флаг 3. В выписке есть запись о суде/аресте → остановите сделку.
- Флаг 4. Доверенность дана «на всё» сроком 3 года → проверьте полномочия и подлинник у нотариуса.
- Флаг 5. Отсутствует справка из ЖКХ с QR-кодом → долги могут «всплыть» позже.
- Флаг 6. Продавец просит «доплатить наличкой» → отказывайтесь, всё через банковский аккредитив или депонирование.
Пошаговый план проверки документов перед сделкой
- Закажите выписку ЕГРН онлайн через rosreestr.gov.ru (250 ₽, PDF за 15 минут).
- Сверьте паспортные данные собственника с выпиской (ФИО + серия/номер паспорта).
- Сходите в МФЦ и получите справку о несудимости собственника (опционально, но снижает риск).
- Проверьте кадастровую стоимость, сравните с рыночной, чтобы налоги не «кусались».
- Запросите выписку из домовой книги (форма № 9) за 10 лет назад — так вы увидите всех когда-либо прописанных.
- Сделайте опись имущества в присутствии риелтора и собственника (подписывается актом приёма-передачи).
Что делать, если документы не в порядке
Вариант А. Документы утеряны → подаётся заявление в МФЦ на восстановление (срок 5–10 дней, госпошлина 350 ₽).
Вариант Б. Самовольная перепланировка → нужно узаконить через жилищную инспекцию или суд (срок 1–3 мес.).
Вариант В. Выписка ЕГРН показывает обременение → требуйте план погашения долга + письмо от банка об удалении залога после расчёта.
Запомните: лучше потратить 2-3 дня на проверку, чем годы на суды. Счастливой и безопасной сделки!