Продажа жилой недвижимости — один из самых распространённых способов получения дохода в России․ При этом многие владельцы задаются вопросом: какой части выручки не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)?

В статье мы разберём действующее законодательство (2024‑2026 гг․)‚ условия освобождения от налога‚ порядок расчёта и примеры расчётов․

Основные принципы налогообложения дохода от продажи квартиры

• Налогом облагается разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (при этом учитываются документально подтверждённые расходы)․
• Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ составляет 13 %‚ если доход не превышает установленный порог‚ и 15 % — на часть дохода‚ превышающую порог․
• Для нерезидентов ставка фиксирована — 30 % от суммы дохода (по действующей ставке‚ если нет соглашения об избежании двойного налогообложения)․
• Если продажа происходит в течение минимального срока владения (3 года для большинства сделок‚ 5 лет — для недвижимости‚ приобретённой до 2012 года)‚ налог уплачивается независимо от суммы․

Налоговая «нулевая» сумма: вычет 1 млн рублей

С 2024 года в России действует имущественный налоговый вычет в размере до 1 миллиона рублей․ Это значит‚ что если полученный доход от продажи квартиры (разница между ценой продажи и ценой покупки) не превышает 1 000 000 ₽‚ налог платить не нужно․

Важно: вычет может быть применён только один раз за всё время жизни налогоплательщика․ При повторных продажах вычет уже не предоставляется․

Условие применения вычета

• Квартира должна быть в собственности у продавца не менее трёх лет (или пяти лет‚ если она была приобретена до )․
• Продажа должна быть оформлена договором купли‑продажи‚ зарегистрированным в Росреестре․
• Наличие подтверждающих документов о цене покупки (договор‚ выписка из реестра‚ налоговые декларации)․

Ставки НДФЛ в 2025‑2026 годах

То есть при доходе от продажи квартиры более 5 млн ₽ часть‚ превышающая эту сумму‚ облагается по ставке 15 %․

Как рассчитывать налог на практике

Шаг 1․ Определяем доход (прибыть)

1. Цена продажи (по договору)․
2. Минус цена покупки (по договору купли‑продажи)․
3. Минус документально подтверждённые расходы‚ связанные с покупкой‑продажей (комиссия агентства‚ нотариальные услуги‚ ремонт‚ улучшения‚ если они были внесены в стоимость)․

Шаг 2․ Применяем вычет 1 млн ₽ (если условия соблюдены)

Если полученный доход ≤ 1 000 000 ₽ — налог не уплачивается․

Шаг 3․ Вычисляем налоговую базу

Если доход > 1 млн ₽‚ вычитаем из него 1 млн ₽ (вычет) и получаем налоговую базу․ Далее применяем ставку 13 % (или 15 % к части‚ превышающей 5 млн ₽)․

Шаг 4․ Уплата налога

• Налог уплачивается до 15 июля года‚ следующего за годом получения дохода․
• Если продавец является налоговым резидентом‚ он может уплатить налог в виде авансовых платежей (6‑й и 12‑й месяцы)․ При этом в декларации (форма 3‑НДФЛ) указывается уже уплаченный аванс․
• Если авансовые платежи не уплачены‚ они учитываются в итоговой сумме налога и подлежат доплате с начислением пени․

Примеры расчётов

Особые случаи и часто задаваемые вопросы

Что делать‚ если квартира была в собственности менее 3 лет?

В этом случае налог уплачивается по полной ставке 13 % от цены продажи (без вычета 1 млн ₽)‚ независимо от размера прибыли․

Можно ли одновременно использовать вычет 1 млн ₽ и схему «доход – расходы»?

Нет․ Налоговый кодекс запрещает комбинировать два метода расчёта․ Выбирается один из вариантов‚ который даёт меньшую налоговую нагрузку․

Как отразить в декларации авансовые платежи‚ если они были уплачены?

В декларации 3‑НДФЛ в разделе «Налоговые вычеты и авансы» указываются суммы авансов‚ уплаченных в текущем налоговом периоде․ При расчёте итогового налога они вычитаются из общей суммы налога․

Освобождаются ли от налога продажи недвижимости‚ купленной в 2020 году и проданной в 2024 году?

Нет․ Поскольку срок владения составляет четыре года (меньше требуемых трёх/пяти лет)‚ налог уплачивается в полном размере (13 % от цены продажи)․ Вычет 1 млн ₽ не применяется‚ так как условие минимального срока владения не выполнено․

Как рассчитывается налог‚ если я являюсь налоговым резидентом‚ но продавал несколько квартир в одном году?

Каждая сделка учитывается отдельно․ К каждой из них применяется вычет 1 млн ₽ только один раз (на одну из продаж)․ Для остальных продаж вычет не предоставляется‚ но применяется общая ставка 13 %/15 % к разнице цены продажи и покупки;

Пошаговый чек‑лист для продавца

1. Убедитесь‚ что вы являетесь налоговым резидентом России (проживание ≥ 183 дня в календарном году)․
2. Проверьте срок владения недвижимостью:
   • ≥ 3 года (для большинства объектов) – вычет 1 млн ₽ возможен;
   • ≥ 5 лет (для недвижимости‚ приобретённой до 2012 года) – те же условия․
3. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи (покупка и продажа);
   • Кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН;
   • Квитанции об уплате Налоговой декларации (если есть авансы);
   • Документы‚ подтверждающие расходы (ремонт‚ комиссии)․
4. Вычислите прибыль‚ примените вычет 1 млн ₽ (если условия выполнены)․
5. Определите налоговую базу и примените ставку 13 % (или 15 % к превышению 5 млн ₽)․
6. Уплатите налог до 15 июля следующего года (через личный кабинет ФНС или в банке)․
7. Заполните и подайте декларацию 3‑НДФЛ (срок подачи – 30 апреля года‚ следующего за годом продажи)․

Сумма‚ не облагаемая налогом при продаже квартиры‚ напрямую зависит от:

• Соблюдения минимального срока владения (3 или 5 лет);
• Наличия права на имущественный вычет в размере 1 млн ₽ (один раз за всю жизнь);
• Объёма полученной прибыли (вычет применяется только к прибыли‚ а не к полной цене продажи)․

При правильном документальном оформлении и своевременной уплате авансовых платежей налоговую нагрузку можно минимизировать․ Если у вас возникли сомнения‚ рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС․

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ Налоговое законодательство может изменяться‚ поэтому перед продажей рекомендуется проверять последние нормативные акты․