Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости – один из самых часто задаваемых вопросов у владельцев квартир․ С 2025 года в России введена прогрессивная шкала налогообложения, поэтому «чем больше продал – тем больше заплатишь»․ В этой статье разберём, какая именно часть выручки считается налогооблагаемой, какие ставки применяются, какие есть льготы и как правильно рассчитать и уплатить налог․

Общие положения

• Налог уплачивается только с дохода от продажи недвижимости, а не с полной цены сделки․
• Обязанность уплаты налога лежит на продавце․ Покупатель налог не платит․
• Налог считается в момент регистрации права собственности у Росреестра (обычно в течение 30 дней после сделки)․
• Ставка налога и налоговая база могут отличаться в зависимости от:
  • срока владения квартирой;
  • наличия льготных вычетов;
  • объёма дохода (прогрессивная шкала с 2025 г․)

Налоговая база – как определяется сумма, облагаемая налогом

Налоговая база – это разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (плюс документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой и продажей)․

1. Цена продажи – сумма, полученная от покупателя, указанная в договоре купли‑продажи․
2. Стоимость приобретения – цена, за которую вы приобрели квартиру (первичная покупка, наследство, дарение, обмен)․ Если квартира была получена в наследство или дар, в качестве стоимости используется её рыночная оценка на момент получения․
3. Дополнительные расходы, которые можно включить в базу:
   • комиссия риелтора (если она была оплачена продавцом);
   • расходы на нотариальное заверение договора;
   • издержки на проведение кадастровой оценки;
   • расходы на ремонт, если они документально подтверждены и повышали стоимость недвижимости․

Если стоимость приобретения + расходы превышают цену продажи, налоговая база будет отрицательной, и налог не уплачивается․

Налоговые ставки

3․1 Ставка до 2025 года

Для физических лиц действовала фиксированная ставка 13 % от налоговой базы․

3․2 Прогрессивная шкала с 2025 года

С 1 января 2025 г․ в России введена прогрессивная шкала налогообложения доходов от продажи недвижимости․ Ставка зависит от общего дохода (включая доход от продажи квартиры) за налоговый год:

Важно: прогрессивная ставка применяется к совокупному доходу за год, а не только к доходу от продажи квартиры․

3․3 Пример расчёта с прогрессивной шкалой

1. Вы получили от продажи квартиры 8 000 000 руб․
2. Ваша налоговая база (по пункту 2) составила 5 000 000 руб․
3. Доход за год до продажи – 2 000 000 руб․
4. Для первых 5 000 000 руб․ ставка 13 % → 650 000 руб․
5. Оставшиеся 2 000 000 руб․ облагаются ставкой 15 % → 300 000 руб․
6. Общий налог = 650 000 + 300 000 = 950 000 руб․

Освобождения и налоговые вычеты

Не каждый продавец обязан платить налог․ Существует ряд ситуаций, когда налоговая база может быть уменьшена до нуля․

• Срок владения более 5 лет (для квартир, полученных в наследство, в дар, в результате приватизации – 3 года)․ При продаже после этого срока налог не уплачивается․
• Продажа единственного жилого помещения при условии, что вы не владели более одной квартирой в течение последних 3 лет;
• Вычет на покупку нового жилья – если вы в течение 12 месяцев после продажи приобрели (или построили) новое жильё, то можете уменьшить налоговую базу на сумму стоимости нового жилья (до 2 000 000 руб)․
• Социальные вычеты (по решению суда, для инвалидов, ветеранов и др․) – в отдельных случаях налог может быть снижен․

Как правильно рассчитать налог

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, квитанции об уплате комиссии, нотариальные акты, договоры на ремонт․
2. Определите цену продажи․ Это сумма, указанная в договоре․
3. Определите стоимость приобретения․ Если квартира покупалась после 2014 г․, используйте цену в договоре; если ранее – рыночную оценку на момент получения․
4. Сложите подтверждённые расходы․ Добавьте комиссии, нотариальные сборы, расходы на ремонт․
5. Вычислите налоговую базу:
   База = Цена продажи – (Стоимость приобретения + Расходы)
6. Определите налоговую ставку․ Учтите ваш общий доход за год и примените прогрессивную шкалу․
7. Рассчитайте налог:
   Налог = База × Ставка (для прогрессивной шкалы – по частям, как в примере выше)․
8. Проверьте наличие льгот․ Если вы подходите под освобождение, налоговая база обнуляется․

Порядок уплаты налога и сроки

• Налог уплачивается в течение 30 календарных дней со дня регистрации перехода права собственности в Росреестре․
• Оплата производится через:
  • Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
  • Банковскую карту в онлайн‑банке;
  • Кассу банка (по реквизитам, указанным в уведомлении ФНС)․
• При уплате налога необходимо подать Декларацию 3‑НДФЛ (для физических лиц) с указанием дохода от продажи недвижимости․
• Если налог не уплачен в срок, начисляются пени в размере 1 % от суммы налога за каждый месяц просрочки․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7․1 Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, которой владел менее года?

Да․ Ставка будет 13 % (или прогрессивная в зависимости от вашего дохода)․ Исключения – только если вы подпадаете под льготу (например, продажа единственного жилья и покупка нового в течение года)․

7․2 Какой документ подтверждает стоимость приобретения квартиры?

Это может быть:

• Договор купли‑продажи (для покупок после 2014 г․);
• Акт оценки (для наследства, дарения, приватизации);
• Справка из банка о стоимости при ипотечном кредитовании․

7․3 Можно ли уменьшить налог, если я потратил деньги на ремонт перед продажей?

Да, если у вас есть официальные чеки, договоры и акты, подтверждающие затраты, их можно включить в расходы при расчете налоговой базы․

7․4 Что делать, если я не успел подать декларацию в срок?

Необходимо подать декларацию как можно скорее и уплатить налог с начисленными пенями․ При наличии уважительных причин (болезнь, форс‑мер) можно подать запрос в ФНС о снижении пени․

Сумма, облагаемая налогом при продаже квартиры, – это разница между ценой продажи и документально подтверждёнными затратами на её приобретение и обслуживание․ С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения, поэтому важно учитывать весь ваш доход за год․ При правильном документальном оформлении и учёте всех вычетов налог можно значительно сократить или даже полностью избежать, если выполнены условия освобождения․

Для уверенного расчёта рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или воспользоваться онлайн‑калькуляторами, предоставляемыми ФНС, а также сохранять все подтверждающие документы․

Автор статьи: юридический отдел Налоговый Портал России․ Дата публикации: 18 апреля 2026 г․