В 2026 году правила имущественного налогового вычета при покупке жилья остались прежними, однако количество льготных категорий граждан расширилось. Ниже мы подробно разберёмся, какую именно сумму можно вернуть, кому положен вычет и как оформить льготу онлайн без лишней бумажной волокиты.
Сколько денег можно вернуть
Налоговый кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) закрепил для россиян два вида имущественных вычетов:
- Основной вычет, до 260 000 рублей, рассчитанный от суммы покупки до 2 000 000 руб. (2 000 000 × 13 % = 260 000).
- Ипотечный (процентный) вычет — до 390 000 рублей, рассчитанный от уплаченных процентов по ипотеке до 3 000 000 руб. (3 000 000 × 13 % = 390 000).
Таким образом, при покупке квартиры в ипотеку максимальный совокупный возврат составляет 650 000 рублей. Главное условие — ваша годовая сумма уплаченного НДФЛ должна быть не меньше той, которую вы хотите вернуть.
Кому положен вычет: чёткий чек-лист 2026
- Налоговые резиденты РФ, которые официально платят НДФЛ по ставке 13 % (работники по найму, ИП на ОСНО и т.д.).
- Самозанятые и ИП на УСН/АУСН/ПСН не получают вычет, так как не платят «классический» НДФЛ.
- Покупатели любого типа жилья: квартира, доля, комната, апартаменты (если они призваны для проживания), строящийся дом.
- Родители (или опекуны) за детей могут оформить вычет на своё имя, если ребёнок стал собственником.
- Квартира не должна быть куплена у близких родственников (супруг, родители, дети, братья/сёстры). В остальных случаях ограничений нет.
- Вычет предоставляется один раз в жизни, но «недоиспользованный» остаток можно перенести на следующие покупки, пока не исчерпается лимит 2 млн рублей.
Какие суммы покупки «не облагаются» налогом на практике
| Стоимость квартиры | Вычет (13 %) | Особенности 2026 |
|---|---|---|
| 1 500 000 руб. | 195 000 руб. | Полностью покрывается лимитом 2 млн руб. |
| 2 000 000 руб. | 260 000 руб. | Максимум по основному вычету |
| 3 000 000 руб. + ипотека 3 000 000 руб. | 650 000 руб. | 260 000 + 390 000 (ипотека) |
| 5 000 000 руб. | 260 000 руб. | Сверх 2 млн льготы нет, но остаток можно «добрать» при следующей покупке |
Пошаговая инструкция: оформляем вычет онлайн за 15 минут
Шаг 1. Подготовьте сканы или фото:
- ДКП/ДДУ или Акт приёма-передачи (новостройки).
- Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
- Расходные документы (платёжки, выписка банка, чеки).
- Ипотечный договор и справка о процентах, если берёте процентный вычет.
- Справка 2-НДФЛ за предыдущие три года (2023–2025).
Шаг 2. Войдите на сайт ФНС через Госуслуги → раздел «Личный кабинет налогоплательщика» → «Получить вычет».
Шаг 3. Заполните онлайн-форму 3-НДФЛ (система сама подтянет ваши 2-НДФЛ).
Шаг 4. Подпишите заявление электронной подписью (если есть), либо отправьте бумажный комплект через МФЦ/почтой.
Шаг 5. Дождитесь возврата: срок до 3 месяцев на проверку + до 1 месяца на перечисление денег. Деньги приходят на вашу карту или счёт.
Частые ошибки, которые «съедают» ваши 260 000 рублей
- Неверный год. Подавать декларацию можно только за три последних года. В 2026-м это 2023–2025.
- Забыли про маткапитал. Если вы использовали материнский капитал, вычет берётся только с личных средств (стоимость минус маткапитал).
- ИП на УСН. Не платите НДФЛ — не получите вычет.
- Покупка у родственника. Даже если сделка настоящая, вычет откажут.
Расширенные льготы 2026: кому не нужно платить налог при продаже
Налоговый вычет при продаже, это отдельная история, но она «пересекается» с покупкой. С 2026 года освобождение от НДФЛ при продаже жилья коснулось:
- семей с детьми-инвалидами любого возраста;
- семей, где второй ребёнок ещё не родился (беременность ≥ 12 недель);
- владельцев единственного жилья, если куплена новая квартира в течение 90 дней после продажи старой.
Минимальный срок владения, после которого налог не платится, остаётся 3 года для:
- наследства или дарения от близких родственников;
- приватизации, ренты, договоров пожизненного содержания;
- объектов, купленных после и являющихся единственным жильём.
• При покупке квартиры не облагаеться налогом сумма до 2 000 000 руб. — это лимит вычета.
• Вы можете вернуть 13 % от этой суммы, то есть до 260 000 рублей.
• При ипотеке добавляется ещё до 390 000 рублей за проценты.
• Деньги возвращаются за 3 последних года, где вы платили НДФЛ.
• Оформляется через «Личный кабинет налогоплательщика» за 15 минут онлайн.
• Льготы при продаже расширились до новых категорий семей.