Многие считают, что при покупке земельного участка никаких налогов не возникает – ведь вы тратите деньги, а не получаете доход.

Это не совсем так.

Ниже разберём, какие налоги действительно могут «всплыть» при покупке, какие суммы облагаются налогом при последующей продаже и как вернуть часть уплаченного НДФЛ через имущественный вычет.

При покупке земли сразу налоги не платятся

Сделка купли-продажи земельного участка между физическими лицами не облагается НДС и НДФЛ для покупателя. Вы просто перечисляете деньги продавцу и регистрируете право собственности в Росреестре.

Исключение: если вы покупаете участок у компании на ОСНО, она добавит к цене 20 % НДС – но это уже внутренний расход продавца.

Какие обязательные платежи возникают дополнительно

• Госпошлина за регистрацию: 2 000 ₽ для физлиц.
• Нотариальные расходы: только если сделка требует нотариального удостоверения (долевое участие несовершеннолетних, ипотека).
• Земельный налог: начисляется уже после регистрации права, с 1 января следующего года.

Когда появляется налог – при продаже земли

Если вы продаёте участок, то получаете доход, с которого нужно заплатить НДФЛ. Размер налога зависит от:

1. Срока владения.
2. Цены продажи.
3. Кадастровой стоимости.
4. Документально подтверждённых расходов на покупку.

Льготные сроки владения

Если срок не выдержан – налог платится.

Как рассчитать налогооблагаемую базу

Формула:

Налогооблагаемая база = max(Цена продажи, 0,7 × Кадастровая стоимость) – Вычет

Два способа уменьшить базу (вычеты):

• Имущественный вычет 1 млн ₽ (по умолчанию).
• Сумма фактических расходов на покупку (если есть договор купли-продажи и платёжные документы).

Пример:

Вы купили участок за 2,5 млн ₽ в 2023 году и продаёте в 2026 за 3,2 млн ₽.

Кадастровая стоимость = 2,8 млн ₽.

0,7 × 2,8 млн = 1,96 млн < 3,2 млн, значит берём 3,2 млн.
База = 3,2 млн – 2,5 млн = 700 000 ₽.

НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽.

Как вернуть НДФЛ при покупке земли с домом

Разовый имущественный вычет можно получить только на землю + жилой дом. Чистый участок без построенного дома не даёт права на возврат 13 %.

Условия для вычета

• Вы – налоговый резидент РФ, платите НДФЛ 13 %.
• Участок с домом оформлены в собственность (долю) именно на вас.
• Дом признан жилым (ИЖС, ЛПХ, ДНП – неважно).

Максимальные суммы

Пошаговая инструкция

1. Зарегистрируйте право собственности на участок и на дом.
2. Соберите документы:
   • Договоры купли-продажи, акты приёма-передачи.
   • Платёжные поручения/квитанции.
   • Справка 2-НДФЛ за предыдущий год.
3. Заполните 3-НДФЛ в электронной или бумажной форме.
4. Подайте декларацию в ИФНС на следующий год после регистрации права.
5. Дождитесь возврата на карту (до 4 месяцев).

Совет. Если дом построили позже, вычет можно получить только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права.

Частые вопросы

Купил участок без дома, построил дом спустя 2 года – когда можно подать на вычет?

После регистрации права на дом. Учёт расходов на землю возможен в совокупности с расходами на строительство дома.

Продал участок за 1 млн ₽, кадастровая 1,5 млн ₽ – нужно платить налог?

0,7 × 1,5 млн = 1,05 млн > 1 млн. Налогооблагаемая база = 1,05 – 1 = 50 000 ₽. Налог = 50 000 × 13 % = 6 500 ₽.

Участок получен по дарению от родителя. Могу ли учесть их расходы?

Да, если родители не использовали вычет на этот объект (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Документы подтверждают расходы.

Чек-лист покупателя

• ☐ Уточнил кадастровую стоимость участка на публичной кадастровой карте.
• ☐ Проверил, что участок не находится в зоне с повышенной ставкой земельного налога (до 0,3 %).
• ☐ Сохранил все чеки и платёжки – они пригодятся при продаже или для вычета.
• ☐ Учёл, что после межевание обязательно при любой продаже.