В 2026 году правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости остались прежними, но сделки всё чаще пытаются «распилить» на доли, скрыть реальную цену или «завернуть» деньги через договор дарения. Ниже — подробная инструкция, сколько можно получить за квартиру «чистыми», не отдавая 13 % государству, и какие правовые лазейки закрываются в 2026–2027 годах.
Основной порог: 1 000 000 рублей
Имущественный вычет в размере 1 млн руб. — самый быстрый и легальный способ уменьшить налогооблагаемую базу при продаже любой недвижимости. Важно:
- Вычет применяется один раз в году на все проданные объекты, а не на каждый отдельно.
- Если квартира была в долевой собственности, то 1 млн делится между долями пропорционально.
Альтернатива вычету: уменьшение на расходы
Если вы купили квартиру за деньги (не получили даром или по приватизации), то можете не применять 1 млн, а заявить фактические документальные расходы:
- Цена покупки по ДКП.
- Долевая ипотека + проценты банка.
- Доля в строящемся объекте по ДДУ (по факту ввода в эксплуатацию).
Пример:
Продали — 8 500 000 руб.
Купили ранее — 7 200 000 руб.
Налог = (8,5 млн — 7,2 млн) × 13 % = 169 000 руб.
Минимальный срок владения: когда 0 руб. налога
| Способ получения квартиры | Срок владения, после которого продажа без налога |
|---|---|
| Приватизация, дарение от родственника, наследование | 3 года |
| Покупка по ДКП/ДДУ/ипотека после | 5 лет |
| Единственное жильё (по данным ЕГРН на дату сделки) | 3 года (с 2020 г.) |
Ключевое в 2026 году: налоговая теперь сверяет все объекты недвижимости, включая доли <1/100, поэтому «единственное жильё» проверяется строго.
«Нулевая» сделка: когда цена ниже 70 % кадастровой
Если вы укажете в договоре цену 5 млн, а кадастровая стоимость 9 млн, то налоговая всё равно применит 0,7 × кадастровую:
Пороговая база = 9 000 000 × 70 % = 6 300 000 руб.
Если в договоре меньше — налог считают от 6,3 млн.
Частые ошибки и штрафы 2026
- «Дарим вместо продаже» — теперь дарственные между «не родственниками» проверяются на зависимость лиц. Признание фиктивности = НДФЛ 13 % + пени.
- Разбиение на доли — если доли продают в один день одному покупателю, ИФНС может объединить сделку и применить вычет один раз.
- Скрытие расчётов наличкой — с вступает обязательная онлайн-отчётность нотариуса о перечислении денег на эскроу.
Пошаговый алгоритм: как получить максимально «чистую» сумму
- Проверяем срок владения в ЕГРН (с даты регистрации права).
- Сверяем кадастровую стоимость на на Росреестре.
- Выбираем способ уменьшения базы: 1 млн или расходы.
- Подготавливаем документы: ДКП, выписка из ЕГРН, платёжки, ДДУ/ипотечный договор.
- Подаём 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 (если продажа в 2026).
- Оплачиваем налог до 15 июля 2027 (если не освобождены).
Мини-чек-лист «Налог 0 руб.»
☑ Продаю единственное жильё?
☑ Цена договора ≥ 70 % кадастровой?
☑ У меня есть документы на расходы ≥ продажной цены?
Если хотя бы одно «да» — скорее всего, налог 0.