Сдача жилой недвижимости в аренду – популярный способ получения дополнительного дохода. Однако, помимо выгод, необходимо учитывать налоговые обязательства. В статье подробно разберём, какая часть дохода от сдачи квартиры освобождается от подоходного налога в России, какие правила действуют в 2026 году и как правильно оформить налоговую декларацию.

Общие положения о налогообложении доходов от сдачи жилой недвижимости

Доход от сдачи в аренду квартиры считается доходом от имущества и попадает в категорию «доходы физических лиц». Налог на такой доход уплачивается в рамках Налогового законодательства РФ (Налоговый кодекс, статья 224).

• Если арендодатель – резидент РФ, применяется ставка 13 % (для нерезидентов – 30 %).
• Если арендатор – юридическое лицо или ИП, налог может удерживаться у получателя (агентства, управляющей компании) – в этом случае речь идёт о НДФЛ у источника выплаты.
• Для физических лиц, сдающих жильё в долгосрочную аренду (на срок более 12 мес.), возможен упрощённый налоговый режим – единый налог на вменённый доход (ЕНВД) уже отменён, но сохраняются налоговые вычеты.

Ставка налога в 2026 году

С 1 января 2026 года в России сохраняется:

1. Ставка 13 % для резидентов.
2. Ставка 30 % для нерезидентов.

Эти ставки применяются к налогооблагаемой базе – доходу после вычетов (см. ниже).

Какие суммы не облагаются налогом?

Налоговый минимум – вычет в 1 000 000 ₽

С 2022 года для доходов, полученных от сдачи жилой недвижимости, действует стандартный налоговый вычет в размере 1 000 000 ₽ в год. Это значит, что если ваш годовой доход от аренды не превышает этой суммы, налог платить не нужно.

Пример: Вы сдаёте одну‑комнатную квартиру и получаете 800 000 ₽ в 2025 году. Поскольку сумма меньше 1 млн ₽, налог не начисляется.

Два года без налогообложения при сдаче в аренду

С 2021 года в России действовал «льготный» период: в течение первых двух лет после начала сдачи в аренду (при условии, что вы не сдавали жильё ранее) налог не уплачивается, даже если доход превышает 1 млн ₽. После истечения этого периода применяется обычный вычет в 1 млн ₽.

Дополнительные вычеты

Если ваш доход превышает налоговый минимум, можно уменьшить налогооблагаемую базу за счёт:

• Расходов на ремонт и содержание квартиры (при условии, что они подтверждены документально).
• Амортизации (для сдающих в аренду более одной квартиры или недвижимости в коммерческих целях).
• Комиссий управляющих компаний и расходов на рекламу объявления о сдаче.

Эти расходы вычитаются из дохода уже после применения базового вычета в 1 млн ₽.

Как правильно рассчитать налог?

Формула расчёта

Налог = (Годовой доход от аренды – 1 000 000 ₽ – документально подтверждённые расходы) × 13 %.

Если полученный результат отрицательный или равен нулю, налог не уплачивается.

Пример расчёта

Пошаговое руководство по уплате налога

1. Соберите документы: договор аренды, выписки из банка, чеки и счета за ремонт, услуги управляющей компании.
2. Подсчитайте годовой доход от сдачи квартиры.
3. Определите размер вычета (1 млн ₽) и вычтите подтверждённые расходы.
4. Получите налогооблагаемую базу и умножьте её на 13 %.
5. Заполните декларацию 3‑НДФЛ (форма для физических лиц) до 30 апреля года, следующего за отчётным (для 2025 года – до 30 апреля 2026 года).
6. Оплатите налог в течение 30 дней после подачи декларации (обычно до 30 мая).

Оплата производится через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, банковским переводом или в кассе налоговой инспекции.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру посуточно через сервисы (Airbnb, Booking)?

Да. Доход от посуточной аренды также считается доходом от имущества и подлежит налогообложению. Стандартный вычет в 1 млн ₽ применяется независимо от формы аренды.

Можно ли совмещать сдачу квартиры с получением дохода от зарплаты?

Да. Доходы из разных источников суммируются, но вычет в 1 млн ₽ относится только к доходу от аренды. Налоговый минимум по общей сумме доходов (если он существует) считается отдельно.

Что делать, если арендная плата поступает наличными?

Налоговая служба требует документального подтверждения дохода. При получении наличных рекомендуется оформить квитанцию или договор с распиской о получении денег.

Какой срок хранения документов?

Все подтверждающие документы (договоры, чеки, выписки) необходимо хранить минимум 5 лет со дня подачи декларации, так как ФНС имеет право провести проверку.

Можно ли уменьшить налог, если сдаю несколько квартир?

Да. Вычет в 1 млн ₽ применяется к сумме доходов от всех сдаваемых квартир. При наличии расходов их суммируют и вычитают из общей базы.

В 2026 году основная сумма, не облагаемая подоходным налогом при сдаче квартиры, составляет 1 000 000 ₽ в год. При доходе выше этой планки налог рассчитывается по ставке 13 % от суммы, оставшейся после вычета базового лимита и подтверждённых расходов. Важно правильно вести бухгалтерию, сохранять все документы и своевременно подавать декларацию 3‑НДФЛ, чтобы избежать штрафов и лишних платежей.

Помните, что налоговое законодательство может изменяться, поэтому рекомендуется следить за официальными источниками (ФНС, Консультант Плюс, Гарант) или консультироваться с налоговым специалистом.