Продажа земельного участка вместе с жилым домом, это сделка, которая может облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает независимый вычет, позволяющий полностью или частично избежать уплаты налога. Ниже разберёмся, какая точная сумма освобождается от налогообложения в 2026 году и какие условия необходимо соблюсти.
Базовое правило: минимальный срок владения
В зависимости от того, как долго вы владели имуществом, различаются два сценария:
- ≥ 5 лет — доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.
- < 5 лет — применяется имущественный налоговый вычет, который ограничен определённой суммой.
Размер налогового вычета в 2026 году
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции от 2025 года), при продаже жилого дома с участком можно уменьшить налоговую базу на:
- 1 000 000 рублей, единый вычет, который распространяется и на землю, и на дом.
Это значит, что если общая цена сделки равна 3 500 000 рублей, облагаемый доход составит 2 500 000 рублей, а налог к уплате — 13 % от 2 500 000 = 325 000 рублей.
Альтернатива вычету: «доход минус расходы»
Налогоплательщик может вместо вычета в 1 000 000 руб. задекларировать фактические документально подтверждённые расходы на приобретение имущества. Пример:
- Купили землю с домом в 2021 году за 4 200 000 рублей.
- Продали в 2026 году за 5 000 000 рублей.
- Налоговая база: 5 000 000 – 4 200 000 = 800 000 рублей.
- НДФЛ: 800 000 × 13 % = 104 000 рублей.
Если бы вы воспользовались вычетом 1 000 000 руб., то налог составил бы (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 рублей. В данном случае способ «доход минус расходы» выгоднее.
Какие документы нужны
- Договор купли-продажи (копия).
- Расчётный документ (чек, выписка из банка, квитанция).
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
- Декларация 3-НДФЛ (подаётся до 30 апреля следующего года).
Упрощённая процедура через «Личный кабинет налогоплательщика»
С 2025 года ФНС запустила электронный сервис, который автоматически подтягивает сведения из Росреестра и банковских операций. Чтобы получить вычет, достаточно:
- Войти в Личный кабинет на сайте nalog.gov.ru.
- В разделе «Жизненные ситуации» выбрать Продажа недвижимости.
- Подтвердить автоматически заполненную декларацию электронной подписью.
Особые случаи
Долевая собственность: вычет делится пропорционально долям. Если вы продаёте долю, то уменьшение базы ограничивается частью 1 000 000 руб., приходящейся на вашу долю.
Продажа единственного жилья: для граждан, не имеющих иного жилого помещения, минимальный срок владения сокращается до 3 лет, и доход полностью освобождается от НДФЛ.
- Если вы владели участком с домом 5 лет и более, продажа полностью налоговая свободна.
- При меньшем сроке можете уменьшить базу на 1 000 000 рублей либо на документальные расходы.
- Декларацию 3-НДФЛ можно подать онлайн через Личный кабинет ФНС без сбора справок вручную.
Точно рассчитать налог поможет калькулятор в Личном кабинете ФНС или консультация квалифицированного налогового консультанта.