Россияне всё чаще продают по две квартиры в один год — кто-то переезжает в новостройку, кто-то «сдаёт» аналогичные объекты, а кто-то продаёт наследство. Вопрос «Сколько я должен заплатить НДФЛ?» встает сразу во всех трёх случаях. Ниже мы разберём точные суммы, которые не облагаются налогом, как выбрать оптимальный вычет, а также новые льготы, которые вступили в силу в 2026 году.

—

Общее правило: кто и когда платит 13 %

НДФЛ в размере 13 % от прибыли обязан уплатить любой гражданин РФ при продаже квартиры, если:

• срок владения объектом меньше минимального:
  • 3 года — если квартира досталась по наследству, договору дарения от близкого родственника, приватизации, ренте;
  • 5 лет — во всех остальных случаях (покупка на рынке, ДДУ и пр.).
• сумма сделки превышает предельную налоговую базу, учитывая доступные вычеты.

Если же срок владения равен или превышает установленный, продавец освобожден от НДФЛ полностью, независимо от суммы продажи.

—

Сколько денег «не коснётся» налога при продаже двух квартир

Основной «имущественный» вычет

Каждый гражданин имеет право один раз в году уменьшать налоговую базу по всем проданным объектам на одну и ту же фиксированную сумму:

• 1 000 000 рублей — если речь идёт о жилой недвижимости и долях в ней.
• 250 000 рублей — если продавец продаёт нежилые помещения, гаражи и прочее.

Важно: один миллион распределяется между всеми проданным объектами в течение календарного года. Он не дублируется при продаже второй, третьей квартиры и т.д.

Пример 1:

Вы продали в 2026 году две квартиры: первую за 2 300 000 рублей и вторую за 3 800 000 рублей. Вычет в 1 000 000 рублей применяется к общей сумме сделок.

Налоговая база: (2 300 000 + 3 800 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 рублей.

Альтернатива: вычет «расходы на покупку»

Вместо 1 000 000 рублей можно уменьшать базу на подтверждённые расходы, которые вы понесли при приобретении каждой квартиры. Подойдут:

• Цена по ДКП, ДДУ или акту приёма-передачи.
• Проценты по ипотеке (если квартира в залоге у банка).
• Долевые затраты на ремонт (при наличии чеков, договоров).

Пример 2:

Вы купили квартиру № 1 за 1 900 000 рублей, продали её за 2 300 000 рублей. Квартиру № 2 купили за 3 500 000 рублей, продали за 3 800 000 рублей.

Налог: ((2 300 000 – 1 900 000) + (3 800 000 – 3 500 000)) × 13 % = 91 000 рублей.

Это значительно меньше, чем в примере 1, где используется фиксированный вычет.

—

Особые категории: полное освобождение от налога

С года вступили в силу дополнительные освобождения (Федеральный закон № 389-ФЗ от г.):

1. Семьи с детьми-инвалидами любого возраста — не платят НДФЛ с продажи любого количества квартир в течение года, если:
   • в собственности находится другое жильё не менее 50 м²;
   • вырученные деньги потрачены на покупку новой квартиры, дома или доли в нём в течение 365 дней с момента регистрации сделки.
2. Многодетные семьи (три и более ребёнка), те же условия, но дополнительно требуется подтвердить рождение третьего (и последующих) детей до момента продажи.
3. Члены семьи погибшего военнослужащего — полное освобождение, если квартира была единственным жильём.

Пример 3:

Многодетная семья продала две квартиры: за 4 500 000 и 5 100 000 рублей. Обе сделки зарегистрированы в 2026 г. Если в течение года семья купит новую квартиру за ≥ 9 600 000 рублей, НДФЛ = 0 рублей.

—

Совместная собственность супругов: риски и выгоды

Юрист Дмитрий Кваша в интервью Постньюс отметил:

«При совместной собственности вычет 1 000 000 рублей можно распределить по соглашению сторон. Если квартира продана в долях, каждый супруг получает вычет пропорционально своей доле или иначе — по договорённости. Главное — не забыть приложить соглашение в налоговую».

Что может пойти не так:

• Если супруги не подадут соглашение, ФНС автоматически разделит вычет поровну, что может увеличить налог.
• При разводе в год сделки возникают споры о том, кто именно несёт расходы на покупку; Важно сохранить все ДКП и платёжки.

—

Пошаговая схема: как сделать ставку налога нулевой

1. Проверьте срок владения. Если ≥ 3 или 5 лет, налога нет, декларацию можно не подавать.
2. Сравните вычеты. Посчитайте, что выгоднее: 1 000 000 рублей или подтверждённые расходы.
3. Оценьте льготы. Подходите ли вы под категорию «семьи с детьми-инвалидами» или «многодетные»?
4. Соберите документы:
   • ДКП/ДДУ на покупку.
   • Акт приёма-передачи.
   • Квитанции, выписки из банка, чеки на ремонт.
5. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если продажи были в 2026 г.).
6. Оплатите налог до 15 июля 2027 года, если по итогу вычетов он всё-таки остался.

—

Подводим итоги

Совет: до совершения сделки проконсультируйтесь с налоговым юристом и составьте финансовую модель — так вы точно не переплатите 13 % лишнего и не потеряете право на новые льготы.

Если остались вопросы, пишите — разберём ваш кейс индивидуально.