С 1 января 2026 года действуют новые правила налогообложения при дарении объектов недвижимости․ В статье разберёмся, какую часть стоимости подаренной квартиры, дома или коммерческой недвижимости можно освободить от налогов, и какие изменения уже вступили в силу․
Какие объекты попадают под налоговый вычет
К ним относятся:
- квартиры;
- комнаты;
- частные дома;
- земельные участки;
- коммерческая недвижимость, приобретённая в рамках предпринимательской деятельности․
Размер налоговой «нулевой зоны» в 2026 году
Для физических лиц
Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка и внуки), вся стоимость подарка освобождается от НДФЛ․ Подтверждается родство свидетельством о рождении, свидетельством о браке или иным официальным документом․
Для сторонних лиц
Если дарение происходит между людьми, не состоящими в близком родстве, освобождение от НДФЛ распространяется на сумму до 4 000 рублей в год (по любым подаркам)․ Всё, что свыше 4 000 рублей, облагается по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн рублей)․
Особенности для ИП на ОСНО
Индивидуальный предприниматель, применяющий общую систему налогообложения, при дарении коммерческой недвижимости должен учесть:
- НДС, не начисляется, потому что дарение признается безвозмездной передачей и не является реализацией․
- НДФЛ — не платится, если недвижимость дарится близким родственникам․
- Налог на имущество — переходит к одаряемому с момента регистрации права собственности․
Новые семейные вычеты при дарении недвижимости
С 2026 года дополнительные вычеты введены для семей с тремя и более детьми․ Если семья дарит (или покупает) жильё, то:
- вычет по НДФЛ увеличен до 2 000 000 рублей на каждого родителя;
- действует до достижения старшим ребёнком 18 лет (или 24 лет при очной форме обучения);
- распространяется на любые объекты недвижимости, включая коммерческие, если они приобретались в рамках предпринимательской деятельности для последующего дарения․
Как оформить вычет: пошаговая инструкция
- Подготовьте документы: договор дарения, документы БТИ или кадастровую выписку, квитанции об уплате госпошлины, документы о родстве (если применяется)․
- Заполните декларацию 3-НДФЛ за год, в котором произошло дарение․
- Подайте заявление через «Личный кабинет налогоплательщика» или при личном визите в ИФНС․
- Получите уведомление о разрешении вычета в течение 30 дней․
Частые вопросы
Q: Что будет, если квартира была куплена за 5 млн рублей и теперь дарится сыну?
A: Ни даритель, ни сын НДФЛ не платят․ Сумма вычета = 100 % стоимости квартиры, поскольку родство подтверждено;
Q: Допустим, коммерческое помещение (офис) дарится двоюродному брату ИП на ОСНО․ Какие налоги?
A: НДС — 0, НДФЛ — 13 % со стоимости, превышающей 4 000 рублей․ Семейные вычеты в этом случае не применяются․
В 2026 году при дарении недвижимости налоговая «нулевая зона» может быть:
- 100 % — для дарения между близкими родственниками;
- 4 000 рублей — для сторонних лиц;
- до 2 000 000 рублей, дополнительно для многодетных семей при покупке/дарении жилья․
Оформите вычет заранее, чтобы не платить лишнего и не получить штрафы․