При покупке жилой недвижимости в России возникает несколько видов налогов и сборов: государственная пошлина за регистрацию прав, НДС (в редких случаях), налог на имущество (годовой), а также возможность получить налоговые вычеты по НДФЛ. В большинстве ситуаций покупатель платит только фиксированные сборы, а «налоговой базы», от которой рассчитывается налог, практически нет. Ниже подробно разобраны все случаи, когда часть суммы покупки может быть полностью освобождена от налогообложения.

Государственная пошлина за регистрацию прав собственности

Это единственный обязательный налог, который взимается непосредственно при сделке купли‑продажи.

• Покупка у физического лица – ставка 0,1 % от стоимости квартиры, но не менее 1 000 рублей.
• Покупка у юридического лица (в т.ч. у застройщика) – ставка 0,2 % от стоимости, минимум 1 000 рублей.

Существует несколько исключений, когда пошлина не взимается:

1. Первая покупка недвижимости в рамках программы «Жильё для молодых семей» (семьи с детьми‑меньше 18 лет, доход семьи до 2 млн рублей в год). Пошлина может быть полностью компенсирована из регионального фонда поддержки.
2. Покупка в рамках социального жилья (квартиры, выделяемые в рамках государственных программ). Пошлина в этом случае часто покрывается застройщиком.
3. Сделки, оформленные в рамках ипотеки, где банк покрывает пошлину (это часто делается в рекламных предложениях банков).

Пример расчёта пошлины

Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС обычно не относится к сделкам между физическими лицами. Однако:

• Если продавцом является застройщик‑девелопер, который продаёт квартиры в новостройке, то к цене добавляется НДС по ставке 20 %.
• Налог уплачивается продавцом, но в цену квартиры уже включён, поэтому покупатель фактически «платит» его.

Существует возможность освободить от НДС покупку, если квартира:

1. Принадлежит к категории «жильё, предназначенное для личного проживания и продавец является индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения.
2. Покупка осуществляется в рамках программы «Субсидированное жильё» – в этом случае государство покрывает часть НДС.

Налог на имущество (годовой)

После покупки собственник обязан ежегодно уплачивать налог на имущество. Ставка зависит от кадастровой стоимости и региона, но в большинстве регионов:

• Для жилых помещений ставка 0,1 % – 0,3 % от кадастровой стоимости.
• Для собственников‑пенсионеров, инвалидов, ветеранов получается льгота 100 % (полностью освобождаются).

Важно: налог на имущество не зависит от цены сделки, а рассчитывается от кадастровой стоимости, которая часто ниже рыночной цены. Поэтому «необлагаемая сумма» в данном случае – это просто нулевая ставка при наличии льгот.

Налоговый вычет по НДФЛ при покупке квартиры

С 2021 года в России действует два основных вида вычетов, позволяющих «не платить» налог с части расходов на покупку жилья.

Вычет на покупку недвижимости (на первичное или вторичное жильё)

• Сумма вычета – 13 % от расходов, но не более 260 000 рублей (2026 год).
• Максимальный размер расходов, подлежащих вычету – 2 000 000 рублей. То есть вы можете получить возврат до 260 000 рублей, если документы подтверждают, что вы потратили минимум 2 000 000 рублей.
• Вычет предоставляется один раз в жизни (для первой покупки жилья). Если у вас уже был вычет – повторно воспользоваться нельзя.

Как оформить?

1. Собрать пакет документов: договор купли‑продажи, акт приема‑передачи, квитанцию об оплате государственной пошлины, справку о платеже ипотечного кредита (если есть).
2. Подать заявление в налоговый орган (через личный кабинет Госуслуги или лично в отделение).
3. Ожидать решение – обычно 30 дней.

Вычет на уплаченные проценты по ипотечному кредиту

• Ставка вычета – 13 % от суммы уплаченных процентов.
• Максимальная годовая сумма процентов, подлежащих вычету – 400 000 рублей (это значит возврат до 52 000 рублей в год);
• Вычет можно получать ежегодно, пока продолжается погашение кредита.

Пример расчёта

Вы приобрели квартиру за 4 500 000 рублей, уплатили 2 200 000 рублей из собственных средств и оформили ипотеку на оставшиеся 2 300 000 рублей. За первый год вы уплатили 150 000 рублей процентов.

Случаи полного освобождения от налогов при покупке квартиры

Ниже перечислены ситуации, когда покупатель фактически не платит никаких налогов и сборов (или их часть покрывается государством/заказчиком):

• Квартира в социальном жилье – государство полностью покрывает государственную пошлину и НДС.
• Первая покупка для молодой семьи (дети до 18 лет, доход семьи < 2 млн руб./год) – пошлина 0 %, а также предоставляется дополнительный налоговый вычет в размере 1 млн рублей (при условии, что квартира куплена до ).
• Покупка в рамках программы «Жильё для военнослужащих» – пошлина и НДС не взимаются, а также предоставляется льготный вычет до 300 000 рублей.
• Ветераны Великой Отечественной войны и их вдовы – освобождение от государственной пошлины и от налога на имущество на 5 лет.
• Лица с инвалидностью I‑III группы – полное освобождение от государственной пошлины и ежегодного налога на имущество.

Как правильно оформить покупку, чтобы воспользоваться льготами

1. Проверьте статус продавца. Если продавец – юридическое лицо, убедитесь, что в договоре указана ставка НДС (0 % при льготных условиях).
2. Соберите подтверждающие документы. Это: договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о доходах (для льготных программ), копии платежных поручений.
3. Подайте заявление в налоговый орган в течение 3 лет с даты сделки. Чем раньше – тем быстрее получите возврат.
4. Уточните региональные льготы. В некоторых субъектах РФ (Москва, Санкт‑Петербург, Тюмень) действуют дополнительные вычеты и повышенные лимиты.
5. При ипотеке спросите банк о «покрытии пошлины». Многие банки включают её в кредитный пакет, что позволяет избежать единовременного расхода.

Таблица «Налоговые обязательства при покупке квартиры в 2026 году»

При покупке квартиры в России основной налог – это государственная пошлина за регистрацию прав, которая составляет 0,1 % или 0,2 % от стоимости. Однако в ряде случаев (первая покупка в рамках государственных программ, льготы для семей, ветеранов, инвалидов) эта пошлина может быть полностью отменена. НДС появляется только при сделках с застройщиками, но также может быть исключён в рамках субсидированных программ.

Самый эффективный способ «освободить» часть расходов от налогов – воспользоваться налоговыми вычетами по НДФЛ. Вычет на покупку жилья позволяет вернуть до 260 000 рублей, а вычет на ипотечные проценты – до 52 000 рублей в год.

Итак, полностью необлагаемой суммой при покупке квартиры может стать:

• Государственная пошлина в размере до 10 000 рублей (при покупке у юридического лица) – если вы подпадаете под одну из льгот.
• Налог на имущество – 0 рублей в год, если вы имеете статус пенсионера, инвалида или ветерана.
• Возврат по НДФЛ – до 260 000 рублей (единовременно) и до 52 000 рублей ежегодно за ипотечные проценты.

Чтобы воспользоваться всеми преимуществами, рекомендуется заранее собрать документы, проверить наличие льгот и подать налоговую декларацию в течение 3 лет с даты сделки.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г. Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от регионального законодательства.