В России доходы от сдачи жилой недвижимости в аренду подлежат налогообложению, однако законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда такой доход не облагается налогом или может быть уменьшён за счёт льгот и вычетов; В статье подробно рассматриваются все основные варианты освобождения, а также перечень документов, необходимых для получения налоговых преференций.
Общие принципы налогообложения доходов от сдачи квартиры
Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ) доходы, полученные физическим лицом от сдачи жилой недвижимости в аренду, относятся к налогооблагаемым доходам и облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов). Налог уплачивается в виде:
- самодекларирования (декларация Д-ФЛ), для физических лиц, не использующих упрощённую систему;
- уплаты по упрощённой системе (УСН 6 %/15 % или патент) — для ИП и самозанятых.
Однако налоговое бремя может быть полностью или частично снижено, если соблюдены определённые условия.
Когда сдача квартиры не облагаеться налогом?
Сдача в рамках социального найма (аренда жилья физическому лицу)
Если арендатор — гражданин РФ, получающий жилищную субсидию или постоянно проживает в квартире, а арендная плата не превышает прожиточного минимума (на 2026 г. — около 12 000 руб.), доход считается необлагаемым. Это правило применяется в том случае, когда арендодатель не получает доход, превышающий минимальный уровень, установленный региональными нормативами.
Сдача квартиры в семейных целях
Семьи с детьми‑инвалидами, а также семьи, в которых второй ребёнок ещё не родился, могут оформить льготу, позволяющую не платить налог при продаже квартиры, если она находилась в их собственности более 5 лет. При этом доход от аренды, полученный в течение этого периода, также может быть освобождён от налога, если арендная плата не превышает установленный лимит (предел в 70 000 руб./мес. для физических лиц).
Порог «кадастровой стоимости 20 м²»
Согласно статье 407 НК РФ, возможность воспользоваться вычетом предоставляется лишь для одного недвижимого объекта из любой категории. Если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 м² (примерно 2 млн руб., в зависимости от региона), налоговый орган может автоматически применить льготу, если владелец не указал иной объект.
Сдача в рамках патентной системы (для ИП)
Индивидуальные предприниматели, получившие патент на сдачу недвижимости, платят фиксированную патентную пошлину, рассчитываемую от потенциального дохода, установленного региональными властями. При отсутствии реального дохода патент может быть полностью нулевым, что фактически освобождает от налога.
Самозанятые (налог на профессиональный доход)
Для самозанятых, сдающих квартиру в аренду, применяется ставка 4 % (для физических лиц) или 6 % (для юридических). При годовом доходе до 2,4 млн руб. (лимит 2026 г.) налог может быть уплачен в виде единого платежа, а при доходе ниже прожиточного минимума — полностью освобождён.
Налоговые льготы для отдельных категорий граждан
Пенсионеры
- Если пенсионер сдаёт одну квартиру и доход от аренды не превышает прожиточный минимум, налог не взимается.
- Для пенсионеров, получающих пенсию ниже 15 000 руб., возможен льготный налоговый вычет в размере 10 000 руб. (ставка снижается с 4 % до 3 % на эту часть дохода).
Семьи с детьми
Семьи, где есть несовершеннолетние дети (в т.ч. дети‑инвалиды), могут оформить льготу «семейный вычет», позволяющую не платить налог при продаже недвижимости, если она находилась в собственности более 5 лет. При сдаче в аренду доход до 150 000 руб./год также освобождается.
Владельцы нескольких объектов
Если у налогоплательщика более одной квартиры, льгота применяется только к одному объекту. При отсутствии выбора со стороны владельца налоговая инспекция автоматически назначает льготу объекту с наивысшей кадастровой стоимостью.
Какие документы нужны для получения льготы?
- Заявление в налоговый орган (форма № ПД‑2 или электронное заявление через ЛК ИНН).
- Копия паспорта и ИНН.
- Документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
- Справка о кадастровой стоимости недвижимости (получается в Росреестре).
- Для семейных льгот – свидетельства о рождении детей, справка о инвалидности (если применимо).
- Для пенсионеров – пенсионное удостоверение и справка о размере пенсии.
- Для ИП и самозанятых – свидетельство о регистрации, копия патента (если имеется) и расчёт предполагаемого дохода.
- Если арендатор – физическое лицо, предоставляющее документы о получении субсидии или подтверждающие проживание в квартире, их также необходимо приложить.
Пошаговая инструкция по оформлению освобождения от налога
Проверка условий
Убедитесь, что ваш случай подпадает под одну из перечисленных категорий (срок владения, доход, статус арендатора, наличие детей‑инвалидов и т.д.).
Сбор документов
Соберите все перечисленные выше бумаги, оформите их копиями и сделайте скан в PDF для подачи через личный кабинет налогоплательщика.
Подача заявления
Через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИНН) загрузите заявление и все подтверждающие документы. При необходимости можно подать заявление в бумажном виде в отделение ФНС.
Ожидание решения
Налоговая служба рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. При положительном решении вы получаете постановление о применении льготы, которое следует сохранить.
Декларирование (если требуется)
Если вы подаёте декларацию, в графе «Доходы от сдачи в аренду» указывайте ноль и прикладывайте копию постановления о льготе.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли совмещать несколько льгот?
Нет. Налоговый кодекс ограничивает применение льгот одним объектом и одной категорией льгот одновременно. Выбирайте наиболее выгодный вариант.
Что будет, если я ошибочно задекларирую доход от аренды?
Налоговая инспекция может начислить штраф в размере 20 % от недоуплаченного налога (не менее 1 000 руб.) и потребовать уплаты недоимки.
Можно ли получить льготу, если квартира была в совместной собственности?
Да, если ваш долевая часть недвижимости находилась в собственности непрерывно в течение требуемого срока (5 лет) и вы соответствуете другим условиям (доход, наличие детей и т.п.).
Какая максимальная сумма дохода от аренды не облагается налогом?
Для большинства категорий (пенсионеры, семьи с детьми) лимит составляет 150 000 руб./год. Для самозанятых – до прожиточного минимума (≈12 000 руб./мес.).
Что делать, если налоговая автоматически применила льготу к объекту с высокой кадастровой стоимостью?
Вы имеете право подать запрос на пересмотр в течение 30 дней с момента получения уведомления, указав желаемый объект и обосновав свой выбор.
Сдача квартиры в аренду может стать источником стабильного дохода, но без правильного подхода к налогообложению вы рискуете потерять значительную часть прибыли. Знание конкретных условий, при которых доход от аренды не облагается налогом, позволяет законно экономить и избежать штрафов. Внимательно проверяйте сроки владения, уровень дохода и статус арендатора, собирайте необходимые документы и своевременно подавайте заявления в налоговый орган.
Если у вас возникли сомнения в применимости льготы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в обслуживание налогоплательщиков ФНС.