Ответ на вопрос зависит от текущего законодательства РФ, а именно от поправок к Жилищному кодексу и Федерального закона №310‑ФЗ от 14 июля 2022 г.

С 1 сентября 2022 года в России действует запрет на микродоли в квартире – доля, площадь которой меньше 6 м², оформить в Росреестре невозможно.

Правовая основа ограничения

• Федеральный закон №310‑ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (14 июля 2022 г.) – вводит понятие «микродоли» и запрещает их регистрацию.
• Статья 245 Гражданского кодекса РФ определяет, что размер долей в общей собственности может устанавливаться законом или договором;
• Постановление Правительства РФ от 30 июля 2022 г. уточняет порядок расчёта минимального размера доли – не менее 6 м² на одного проживающего (взрослого или ребёнка).

Что считается микродолью?

Любая часть квартиры, площадь которой меньше 6 квадратных метров, считается микродолью и не подлежит государственной регистрации. При попытке оформить такую долю Росреестр выдаёт отказ.

Как рассчитывается минимальная доля?

Для большинства сделок (продажа, дарение, наследование) применяют два основных подхода:

1. Площадный подход – деление общей площади квартиры на количество совладельцев, при этом каждый получаемый участок не может быть меньше 6 м².
2. Экономический подход – расчёт доли в стоимости, исходя из вложений (например, материнского капитала). При этом площадь части может быть меньше 6 м², но в таком случае регистрация невозможна, и сделка оформляется только в виде долевого владения без государственной регистрации (что ограничивает права собственника).

Пример расчёта:

Общая площадь квартиры: 72 м²
Кол‑во совладельцев: 3
Минимальная допускаемая доля: 72 / 3 = 24 м² (больше 6 м² → допускается)

Если же один из совладельцев хочет купить только 5 м², то:
- По закону такая доля не может быть зарегистрирована.
- Возможные варианты: увеличить площадь до 6 м² (например, добавить часть общей территории) или оформить сделку в виде права пользования (не передаёт долевого владения).

Исключения из правила «не менее 6 м²»

Существует несколько ситуаций, когда микродоля может существовать «на деле», но без полной юридической силы:

• Наследование – наследник может получить часть квартиры любой площади, однако для регистрации потребуется либо объединить её с другими частями, либо оформить как право наследования без регистрации доли.
• Дарение – аналогично наследству: даритель может передать небольшую часть, но она не будет зарегистрирована в качестве отдельного объекта недвижимости.
• Материнский капитал – при покупке квартиры за счёт материнского капитала часть стоимости может быть «выделена» в виде доли, однако площадь этой части не ограничивается 6 м², если она оформляется как вложение в стоимость, а не как отдельная доля.
• Сделки внутри одной семьи – если обе стороны согласны, можно оформить договор долевого владения без государственной регистрации, однако такие отношения не защищаются в полном объёме закона.

Пошаговая инструкция по оформлению доли (≥ 6 м²)

1. Определить площадь квартиры – использовать кадастровый паспорт.
2. Рассчитать желаемый размер доли – он не должен быть меньше 6 м².
3. Согласовать с другими совладельцами – оформить договор долевого владения, в котором прописывается точный размер и границы части.
4. Подготовить документы:
   • Технический план с указанием границ выделяемой части (можно заказать у лицензированного архитектора).
   • Договор купли‑продажи (или дарения, наследования).
   • Согласие всех совладельцев на разделение.
5. Подать заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн‑портал Госуслуги, приложив:
   • Кадастровый паспорт.
   • Техническую документацию.
   • Договор и согласие совладельцев.
   • Квитанцию об оплате государственной пошлины.
6. Ожидать решения – обычно 10‑20 рабочих дней. При положительном решении в реестре появляется новая запись о выделенной доле.

Что делать, если желаемая доля меньше 6 м²?

Если по финансовым или семейным причинам требуется оформить меньшую часть, можно рассмотреть альтернативные правовые инструменты:

• Право пользования (договор аренды) – позволяет использовать часть помещения без регистрации доли.
• Договор совместного проживания – фиксирует права и обязанности, но не приводит к государственной регистрации.
• Объединение с другими помещениями – если в квартире есть балкон, лоджия или подсобные помещения, их площадь может быть включена в долю, чтобы достичь 6 м².

Перспективы изменения законодательства

В 2024‑2025 гг. обсуждался законопроект, который может уточнить:

• Размер минимальной доли в зависимости от количества жильцов (например, 6 м² на взрослого, 3 м² на ребёнка).
• Упрощённый порядок регистрации микродолей в случае, если они находятся в совместном пользовании (например, студенты, проживающие в общежитии‑квартире).

На момент написания статьи (19 апреля 2026 г.) эти предложения ещё не приняты, поэтому действующее правило – минимум 6 м² остаётся обязательным.

Подводя итоги, можно выделить ключевые моменты:

1. Минимальная доля в квартире, подлежащая регистрации, не может быть меньше 6 м² (закон 310‑ФЗ, вступивший в силу 1 сентября 2022 г.).
2. Размер доли рассчитывается по площади, а не только по стоимости; однако стоимость может влиять на экономическую целесообразность сделки.
3. Исключения (наследование, дарение, материнский капитал) позволяют иметь микродоли, но они не регистрируются в качестве отдельного объекта недвижимости.
4. Для оформления доли необходимо подготовить техническую документацию и получить согласие всех совладельцев.
5. Если требуется меньшая площадь, следует использовать договоры аренды, права пользования или объединять с другими помещениями.

Следите за новостями в сфере жилищного законодательства, так как возможны дальнейшие изменения, которые могут упростить процесс дробления недвижимости.

Помните: правильное оформление доли защищает ваши права и упрощает любые будущие сделки с недвижимостью.