В 2024 году в законодательстве России произошли важные изменения, касающиеся сдачи жилой недвижимости в аренду․ Теперь договор аренды между физическими лицами можно оформить и
зарегистрировать онлайн через портал Госуслуги․ Ниже представлена пошаговая инструкция, перечень необходимых документов, правовые нюансы и ответы на часто задаваемые вопросы․

Правовая основа

Регистрация договора аренды регулируется следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 34 – договор аренды)․
• Федеральный закон № 229‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст․ 71‑73)․
• Налоговый кодекс РФ (ст․ 215‑219 о налогообложении доходов от сдачи недвижимости в аренду)․
• Поправки к статье 53 закона «О государственной регистрации недвижимости», одобренные правительством РФ в 2024 году (расширяют перечень документов, допускающих онлайн‑регистрацию)․

Где можно зарегистрировать договор

1. Портал Госуслуги – основной и наиболее удобный способ․ С 9 декабря 2025 года сервис Циан стал первым, кто интегрировал подписание договора аренды через Госуслуги, что упрощает процесс․
2. Отдел регистрации недвижимости (МФЦ) – традиционный способ, используется, если у арендодателя нет подтверждённого аккаунта на Госуслугах․
3. Нотариальная контора – регистрация в нотариальном порядке не обязательна, но иногда требуется для международных арендаторов․

Перечень необходимых документов

Для онлайн‑регистрации через Госуслуги подготовьте:

• Паспорт обеих сторон (скан или фото в формате JPG/PNG, не менее 300 dpi)․
• Свидетельство о праве собственности на квартиру (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН) – оригинал не требуется, достаточно скана․
• Технический паспорт квартиры (если он есть)․
• Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности) – документ в виде скана нотариально заверенного согласия․
• Трудовой договор или справка о доходах арендатора (для расчёта налоговых обязательств)․
• Электронная подпись (ЭП) или подтверждение личности через Госуслуги (см․ пункт 4)․

Пошаговая инструкция регистрации через Госуслуги

Шаг 1․ Подготовьте личный кабинет

• Зайдите на gosuslugi․ru и войдите в личный кабинет․ Если аккаунт ещё не привязан к вашему телефону, пройдите двухфакторную аутентификацию․
• Убедитесь, что у вас есть Электронная подпись (ЭП)․ Если её нет, её можно оформить в любом аккредитованном центре сертификации․

Шаг 2․ Выберите услугу «Регистрация договора аренды жилого помещения»

• В поиске услуг введите «аренда квартиры» и выберите пункт «Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами»․
• Нажмите кнопку «Подать заявление»․

Шаг 3․ Заполните форму договора

• Укажите данные арендодателя и арендатора (ФИО, ИНН, паспортные данные)․
• Впишите адрес квартиры, площадь, этаж, номер помещения в ЕГРН․
• Определите срок аренды, размер арендной платы, порядок её внесения и условия досрочного расторжения․
• При необходимости добавьте пункты о залоге, коммунальных услугах и др․

Шаг 4․ Прикрепите сканы документов

• Загрузите все документы из пункта 3 (паспорт, выписка из ЕГРН, согласие супруга и т․д․)․
• Для каждого документа укажите тип (паспорт, правоустанавливающий документ, согласие и т․д․)․

Шаг 5․ Подпишите договор

• С помощью ЭП подпишите договор от имени арендодателя и арендатора․
• Если у одной из сторон нет ЭП, можно воспользоваться функцией «Подписание через SMS‑код», предоставляемой Госуслугами․

Шаг 6․ Оплатите госпошлину

• Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет 200 рублей (по состоянию на 2026 год)․
• Оплатить можно картой, через СБП или привязанным банковским счётом․

Шаг 7․ Ожидание подтверждения

• Система проверит корректность данных (обычно в течение 1‑2 рабочих дней)․
• После успешной проверки вы получите электронный документ с отметкой о регистрации и QR‑кодом, который можно распечатать․

Налоговые обязательства

Доход от сдачи квартиры в аренду подлежит налогообложению по одной из двух схем:

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для резидентов) / 30 % (для нерезидентов)․ Ставка применяется к фактической арендной плате․
2. Упрощённая система налогообложения (УСН) – 6 % от доходов․ При выборе УСН арендодатель обязан вести книгу учёта доходов и подавать декларацию раз в квартал․

Для снижения налоговой нагрузки рекомендуется оформить договор на срок более одного года – тогда арендная плата может фиксироваться в размере, не превышающем рыночные цены, что подтверждается оценкой недвижимости․

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласия супруга․ Если квартира находится в совместной собственности, отсутствие согласия может привести к аннулированию регистрации․
• Неправильный номер в ЕГРН․ Ошибки в кадастровом номере приводят к отклонению заявки․
• Отсутствие ЭП у одной из сторон․ Лучше оформить ЭП заранее, иначе придётся использовать альтернативный способ подписи, что удлиняет процесс․
• Неуплата госпошлины․ Платёж должен быть подтверждён в системе; в противном случае заявка будет отклонена․
• Неправильный указанный срок аренды․ По закону срок аренды может быть от 1 месяца до 5 лет без необходимости перерегистрации․ При превышении 5 лет требуется новое согласование․

FAQ – часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можно ли зарегистрировать договор аренды, если арендатор – несовершеннолетний?

Да, но в договоре должны участвовать законные представители несовершеннолетнего (родители или опекун) и их подписи․

Вопрос: Нужно ли регистрировать договор, если аренда платится «в натуре» (например, услуги)

Да, форма договора обязательна, а способ оплаты не влияет на требование о регистрации․

Вопрос: Сколько времени занимает процесс регистрации?

В онлайн‑системе Госуслуг – от 1 до 2 рабочих дней․ При подаче в МФЦ – до 5 дней․

Вопрос: Как получить копию зарегистрированного договора?

После подтверждения регистрации в личном кабинете появляется кнопка «Скачать PDF»․ Копию можно также запросить в отделе регистрации по месту жительства․

Вопрос: Нужно ли регистрировать каждый продление срока аренды?

Если продление не превышает 6 месяцев, можно оформить дополнительное соглашение без полной перерегистрации․ При продлении более 6 месяцев рекомендуется подать новую заявку․

Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами в 2026 году стала проще благодаря онлайн‑сервису Госуслуги и интеграции с платформой Циан․ Следуя приведённой выше пошаговой инструкции, подготовив полный пакет документов и оплатив госпошлину, вы получите юридически защищённый договор, который будет учитываться в налоговой системе и при спорах в суде․

Помните: правильное оформление и своевременная регистрация – залог безопасности как арендодателя, так и арендатора․