Сдача квартиры в аренду – одно из самых популярных видов гражданско‑правовых сделок в России.
Чтобы избежать конфликтов, недоразумений и проблем с налоговыми органами, необходимо правильно оформить договор аренды.
В статье мы подробно разберём, какие пункты должны быть в договоре, как их заполнять, какие ошибки часто допускают, а также расскажем о новых возможностях цифровой подписи через портал «Госуслуги».

Правовая база

Договор найма (аренды) жилого помещения регулируется следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ (части 1‑3), глава 34 «Аренда»;
• Федеральный закон от № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (в части, касающейся аренды государственного и муниципального жилья);
• Постановления Правительства РФ и приказы Минфина, в частности нормативные акты, определяющие форму договоров аренды государственной недвижимости (см. regulation.gov;ru);
• Требования Федеральной налоговой службы к оформлению договоров аренды для целей налогообложения.

Почему важно оформить договор в письменной форме?

Согласно статье 606 ГК РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме.
Устный договор может привести к следующим рискам:

1. Отсутствие доказательств условий аренды (сроков, арендной платы, прав и обязанностей сторон);
2. Трудности при защите своих интересов в суде;
3. Невозможность предъявления налоговых вычетов и получения официальных квитанций.

Пошаговое руководство по заполнению договора аренды

Шаг 1. Подготовка реквизитов сторон

В начале договора указываются полные данные арендодателя и арендатора:

• ФИО (полностью, как в паспорте);
• Серия, номер, дата выдачи и кем выдан паспорт;
• ИНН (если имеется);
• Адрес регистрации (для арендодателя) и фактический адрес проживания (для арендатора);
• Контактные телефоны и e‑mail.

Шаг 2. Описание объекта аренды

Обязательно указывайте:

• Полный адрес квартиры (улица, дом, корпус, номер квартиры);
• Этаж, количество комнат, общая площадь (по актуальному паспорту квартиры);
• Состояние помещения (меблировано/не меблировано, наличие бытовой техники).
  Пример: «Квартира № 12, 3‑комнатная, 78,5 м², находится на 5‑м этаже 9‑этажного дома, без мебели, с установленным холодильником и стиральной машиной».

Шаг 3. Срок аренды

Указывайте точные даты начала и окончания аренды:

• «Договор вступает в силу с «01» января 2026 года и действует до «31» декабря 2027 года»;
• Если срок бессрочный – добавьте пункт о порядке расторжения с указанием уведомительного периода (не менее 30 дней).

Шаг 4. Арендная плата и порядок её внесения

Сюда входят:

• Размер ежемесячной арендной платы (пропишите цифрами и прописью);
• Дата оплаты (например, «не позднее 5‑го числа каждого месяца»);
• Способ оплаты (банковский перевод, наличные, электронные кошельки).
  Важно: укажите реквизиты счета арендодателя (БИК, номер счёта, название банка).
• Условия индексации арендной платы (если предусмотрено).

Шаг 5. Ответственность сторон и штрафные санкции

Опишите возможные штрафы за просрочку оплаты, нарушение правил пользования имуществом, досрочное расторжение и т.д. Пример формулировки:

«В случае просрочки оплаты арендной платы более чем на 5 (пять) календарных дней арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

Шаг 6. Права и обязанности сторон

Кратко перечислите основные пункты:

• Арендодатель обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• Арендатор обязуется использовать помещение только под жилые нужды, соблюдать правила дома, своевременно платить коммунальные услуги;
• Арендодатель имеет право проверять состояние квартиры не реже одного раза в квартал, предварительно предупредив арендатора за 24 часа.

Шаг 7. Прочие условия

Включите в договор пункты о:

• Ответственности за порчу имущества;
• Условиях передачи квартиры третьим лицам (субаренда запрещена без согласия арендодателя);
• Порядке возврата залога (если он предусмотрен).

Шаг 8. Подписи и печати

В конце договора ставятся подписи обеих сторон, а при необходимости – печать организации (если арендодатель – юридическое лицо).
Если вы используете электронный документ, подпишите его квалифицированной электронной подписью (КЭП) через портал Госуслуги.

Образец договора аренды квартиры (полный)

Ниже – готовый шаблон, который можно адаптировать под свои нужды.

<h1>Договор найма (аренды) жилого помещения</h1>
<p>г. Москва <span style="text-decoration: underline;">«01» января 2026 г.</span></p>

<h2>1. Стороны договора</h2>
<ul>
 <li><b>Арендодатель:</b> Иванов Иван Иванович, паспорт 4509 123456, выдан ОУФМС России по г. Москве г., ИНН 7701234567, адрес регистрации: г. Москва, ул. Тверская, д. 10, кв. 5.</li>
 <li><b>Арендатор:</b> Петров Петр Петрович, паспорт 4509 654321, выдан ОУФМС России по г. Москве г., ИНН 7707654321, адрес регистрации: г. Москва, ул; Сретенка, д. 2, кв. 12.</li>
</ul>

<h2>2. Предмет договора</h2>
<p>Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование жилое помещение, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Лубянка, д. 3, кв. 12, общей площадью 78,5 м², 5‑й этаж 9‑этажного дома, без мебели, с бытовой техникой: холодильник, стиральная машина.</p>

<h2>3. Срок аренды</h2>
<p>Договор вступает в силу с «01» января 2026 г. и действует до «31» декабря 2027 г. (2 (два) года).</p>

<h2>4. Арендная плата</h2>
<ul>
 <li>Размер ежемесячной арендной платы составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.</li>
 <li>Оплата производится банковским переводом на счёт Арендодателя: р/с 40702###-###-####0001 в банке «Сбербанк России», БИК 044525225, к/с 30101###-###-####0225.</li>
 <li>Платёж должен быть осуществлён не позднее 5‑го числа каждого месяца.</li>
 <li>В случае просрочки более чем на 5 (пять) календарных дней начисляются пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.</li>
</ul>

<h2>5. Права и обязанности сторон</h2>
<h3>5.1. Обязанности Арендодателя</h3>
<ul>
 <li>Передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, с действующими коммуникациями.</li>
 <li>Обеспечить Арендатора всеми необходимыми документами (акт приёма‑передачи, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).</li>
</ul>
<h3>5.2. Обязанности Арендатора</h3>
<ul>
 <li>Своевременно уплачивать арендную плату и коммунальные услуги.</li>
 <li>Не менять целевое назначение помещения без письменного согласия Арендодателя.</li>
 <li>Содержать помещение в надлежащем состоянии, не допуска́ть повреждений, не производить перепланировку без согласования.</li>
</ul>

<h2>6. Залог (при наличии)</h2>
<p>Арендатор вносит залог в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей, который возвращается после окончания срока аренды при условии отсутствия повреждений и задолженности.</p>

<h2>7. Ответственность сторон</h2>
<p>Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором, в соответствии с действующим законодательством РФ.</p>

<h2>8. Прочие условия</h2>
<ul>
 <li>Субаренда запрещена без письменного согласия Арендодателя.</li>
 <li>Любые изменения и дополнения к договору действуют только в случае их письменного оформления и подписания обеими сторонами.</li>
 <li>Разногласия, возникшие в процессе исполнения договора, решаются путём переговоров, а в случае недостижения соглашения – в суде в соответствии с законодательством РФ.</li>
</ul>

<h2>9. Реквизиты и подписи сторон</h2>
<table border="1" cellpadding="5" cellspacing="0">
 <tr>
 <td>Арендодатель</td>
 <td>____________________ /И. И. Иванов/</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>Арендатор</td>
 <td>____________________ /П. П. Петров/</td>
 </tr>
</table>

<p>Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.</p>
 

Как подписать договор через «Госуслуги»

С 2024 года в России введена возможность оформлять и подписывать договоры аренды жилья в электронном виде. Это ускоряет процесс и снижает необходимость личных встреч.

1. Зайдите на портал gosuslugi.ru и авторизуйтесь с помощью электронной подписи (КЭП) или через BankID.
2. В разделе «Жильё» выберите пункт «Договор аренды жилого помещения».
3. Заполните онлайн‑форму, используя образец из пункта 4. Система автоматически проверит обязательность заполнения всех полей.
4. Подтвердите документ своей квалифицированной электронной подписью. После этого система сформирует электронный документ с отметкой о подписании и отправит его обеим сторонам на электронную почту.
5. Для печатной версии можно скачать PDF‑файл и, при необходимости, распечатать его.

Электронный договор имеет полную юридическую силу, если подписан квалифицированной электронной подписью, что подтверждается Федеральным законом № 63‑ФЗ «Об электронной подписи».

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли заключить договор аренды без залога?

Да, залог не является обязательным, но часто используется в качестве гарантии возврата квартиры в надлежащем состоянии.

Нужно ли указывать сведения о коммунальных услугах в договоре?

Обязательно указывайте, кто отвечает за оплату коммунальных услуг (обычно арендатор), а также порядок их расчётов.

Как оформить договор, если арендодатель – юридическое лицо?

В этом случае в договоре указываются реквизиты организации (полное наименование, ОГРН, ИНН, КПП) и подпись уполномоченного лица (директор, генеральный директор).

Можно ли продлить срок аренды без подписания нового договора?

Продление возможно, если обе стороны согласны и оформляют письменное дополнение к договору (протокол о продлении).

Какие штрафы допустимы за досрочное расторжение договора?

Согласно статье 625 ГК РФ, стороны могут установить штраф за досрочное расторжение, но он не должен превышать реального ущерба, понесённого арендодателем.

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие указания точного адреса и площади квартиры. Это может привести к спорам о размере арендной платы.
• Не прописан порядок возврата залога. Укажите срок и условия возврата, а также форму акта приёма‑передачи.
• Не указаны реквизиты банка для оплаты. Без них арендатор может ошибочно перечислить деньги.
• Пропуск пункта о субаренде. Если субаренда запрещена, её необходимо явно зафиксировать.
• Отсутствие подписи обеих сторон. Договор считается недействительным без подписи (или КЭП).

Правильно составленный договор аренды квартиры – залог спокойного и безопасного взаимодействия арендодателя и арендатора.
Следуя пошаговому руководству, используя предложенный образец и применяя цифровую подпись через «Госуслуги», вы сможете оформить сделку быстро, без лишних хлопот и юридических рисков.

Помните: без письменного договора у вас нет доказательной базы в случае конфликта, а электронная форма подписания делает процесс более удобным и соответствующим современным требованиям законодательства.

Дата публикации: 20 апреля 2026 г.