Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. Однако доход от аренды считается налогооблагаемым‚ и его необходимо отразить в налоговой декларации 3‑НДФЛ. В статье подробно описаны все этапы: кто обязан подавать декларацию‚ какие документы нужны‚ как правильно заполнить форму и как избежать штрафов.

Кому и когда необходимо сдавать декларацию 3‑НДФЛ

• Обязаны подавать декларацию: физические лица‚ получившие доход от сдачи недвижимости в аренду за отчётный год.
• Если доход от аренды – единственный доход‚ декларация всё равно обязательна.
• Срок подачи: до 30 апреля года‚ следующего за отчётным (например‚ за 2025 год – до 30 апреля 2026 года).
• Срок уплаты налога: до 15 июля того же года.

Если декларацию подаёт доверенное лицо (бухгалтер‚ налоговый консультант)‚ в нижней части титульного листа указываются ФИО представителя‚ дата подачи и подпись.

Налоговая ставка и расчёт суммы НДФЛ

Пример расчёта: Вы сдаёте квартиру за 50 000 ₽ в месяц → годовой доход = 600 000 ₽.
Налог = 600 000 ₽ × 13 % = 78 000 ₽. Сумма уплачивается до 15 июля.

Какие документы нужно подготовить

• Договор аренды (копия‚ подписанная обеими сторонами).
• Квитанции/платёжные поручения‚ подтверждающие получение арендных платежей.
• Документы‚ подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о праве собственности‚ выписка из ЕГРН).
• Если используется ипотека – справка из банка о сумме процентов‚ если планируется налоговый вычет.
• Доверенность (если декларацию подаёт представитель).

Форма 3‑НДФЛ: откуда взять и какие версии актуальны

Для отчётного 2025 года (подача в 2026 году) используется форма‚ утверждённая приказом ФНС РФ от  № ЕД‑7‑11/903 с редакцией от . Скачать её можно на официальном сайте nalog.gov.ru или в личном кабинете налогоплательщика.

Пошаговая инструкция по заполнению формы 3‑НДФЛ

1. Титульный лист (раздел «Титульный лист»):
   • Укажите ФИО‚ ИНН‚ адрес регистрации‚ телефон.
   • Если декларацию подаёт представитель‚ отметьте «Декларацию подаёт доверенное лицо»‚ впишите ФИО представителя и дату подачи.
2. Раздел 1 – Доходы:
   • Строка 1 «Доходы от сдачи в аренду недвижимости» – укажите полученный за год доход (в примере = 600 000 ₽).
   • Если доходов несколько (например‚ сдача нескольких квартир)‚ суммируйте их.
3. Раздел 2 – Налоговые вычеты и расчёт налога:
   • Строка 2 «Налоговая база» – совпадает с суммой из раздела 1 (если нет расходов‚ которые можно вычесть).
   • Строка 3 «Налоговая ставка» – 13 % (для физических лиц).
   • Строка 4 «Налог к уплате» – умножьте налоговую базу на ставку (пример = 78 000 ₽).
4. Лист А (если доход только от аренды):
   • Заполняется только если в декларации есть доходы из разных источников; при единственном виде дохода лист А можно не подавать.
5. Подпись и дата:
   • Подпишите декларацию и укажите дату её заполнения.
6. Подача декларации:
   • Онлайн – через Личный кабинет налогоплательщика (раздел «Декларации» → «Подать декларацию» → загрузить скан).
   • В бумажном виде – в отделение ИФНС по месту жительства (можно отправить заказным письмом).

После подачи декларации система автоматически сформирует акт расчёта налога. Если сумма налога не превышает 1 000 ₽‚ её можно оплатить через онлайн‑банк или в терминале. При более крупных суммах – через налоговый платёжный документ (КПК‑2) в банке.

Что делать‚ если декларацию не подать вовремя

• Штраф за непредставление декларации – 5 % от суммы налога‚ но не менее 1 000 ₽.
• За просрочку уплаты налога – 0‚5 % от суммы налога за каждый день просрочки‚ но не более 20 % от налога.
• Если декларацию отклонила налоговая инспекция из‑за ошибок‚ её можно исправить в течение 30 дней без штрафа.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог‚ если арендная плата ниже 1 млн ₽ в год?

Да. Ставка 13 % применяется к любой сумме дохода от аренды‚ независимо от её размера.

Можно ли уменьшить налог за счёт расходов (ремонт‚ коммунальные услуги)?

Для физических лиц‚ сдающих жильё в аренду частным лицам‚ расходы не вычитаются. Налог рассчитывается от полной суммы дохода. Вычет возможен только при сдаче недвижимости юридическому лицу (6 % от валового дохода) или в случае использования упрощённой системы налогообложения ИП.

Можно ли использовать налоговый вычет по ипотечным процентам?

Да‚ если квартира находится в ипотеке и вы платите проценты по кредиту‚ вы можете заявить вычет по статье 13‑НДФЛ. Для этого в декларацию нужно добавить раздел «Налоговые вычеты» и приложить справку из банка о сумме уплаченных процентов.

Кому нужен лист А?

Лист А заполняется‚ если у налогоплательщика есть доходы из разных источников (например‚ аренда и продажа недвижимости). При единственном виде дохода лист А необязателен.

Можно ли подать декларацию за несколько лет сразу?

Да‚ но каждый год оформляется отдельная форма 3‑НДФЛ. При подаче за несколько лет в одном заявлении указываются отдельные разделы для каждого отчётного года.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный портал ФНС России – загрузка формы 3‑НДФЛ
• Личный кабинет налогоплательщика – онлайн‑подача декларации
• КонсультантПлюс – нормативные акты и комментарии по 3‑НДФЛ
• Банки.ру – калькулятор налога на аренду
• Примеры заполнения декларации 3‑НДФЛ за 2024‑2025 годы

Заполнение декларации 3‑НДФЛ при сдаче квартиры в аренду – процесс‚ который можно выполнить самостоятельно‚ если точно следовать инструкциям. Главное – собрать все подтверждающие документы‚ правильно рассчитать налоговую базу‚ подать декларацию до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля. При соблюдении этих простых правил вы избежите штрафов и будете вести свои финансовые отношения с налоговой службой корректно.

Если у вас возникли вопросы или вы хотите доверить процесс профессионалам‚ обратитесь к налоговым консультантам в вашем регионе – они помогут подготовить декларацию и избежать типичных ошибок.