Продажа части жилой недвижимости (доли) – процесс, который требует не только оформления договора, но и правильного заполнения налоговой декларации 3‑НДФЛ․ Если срок владения долей составляет менее трёх лет, налоговый режим отличается от «длинных» владений, а обязательство декларировать доход возникает в любом случае, даже если налог к уплате окажется нулевым․

Когда обязательна декларация 3‑НДФЛ?

• Продажа доли в квартире, которой вы владели менее 3 лет (считается от даты регистрации права собственности)․
• Продажа доли, находившейся в собственности от 3 до 5 лет, – декларация обязательна, если вы не использовали льготу «единственное жильё»․
• Если срок владения 5 лет и более – декларацию подавать не требуется и налог не уплачивается (за исключением случаев, когда продажа происходит в рамках предпринимательской деятельности)․

Налоговая ставка и льготы

Для физических лиц налог на доходы от продажи недвижимости составляет 13 % от налоговой базы․ База рассчитывается так:

1. Продажная цена (сумма, полученная от покупателя)․
2. Минус: стоимость приобретения доли (с учётом расходов, подтверждающих её увеличение – комиссии, нотариальные услуги, расходы на ремонт)․
3. Минус: документально подтверждённый вычет на имущество, принадлежащее более 3 лет (если применимо)․

Если продажа происходит в течение три года и доход от продажи превышает 1 000 000 руб․, налог обязателен в полном размере․ При доходе менее 1 млн руб․ налог может быть снижен, но декларация всё равно подаётся․

Список необходимых документов

Перед началом заполнения декларации подготовьте следующие бумаги:

• Договор купли‑продажи доли․
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающие ваше право собственности на долю․
• Документы, подтверждающие стоимость приобретения доли (договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, расчётные документы, банковские выписки)․
• Квитанция об оплате нотариальных и регистрационных расходов (можно включить в налоговую базу)․
• Справка из банка о полученных от покупателя денежных средствах (если оплата происходила безналичным путём)․
• Электронная подпись (КЭП) или иной способ подтверждения личности в личном кабинете ФНС․

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3‑НДФЛ

Шаг 1․ Войти в личный кабинет ФНС

Перейдите на портал Госуслуги/Личный кабинет налогоплательщика, введите ИНН и пароль (или используйте ЭЦП)․

Шаг 2․ Создать новую декларацию

1. В меню «Декларации» выбрать «3‑НДФЛ (годовая)»․
2. Указать налоговый период (обычно это календарный год, в котором произошла продажа)․
3. Нажать «Создать декларацию»․

Шаг 3․ Заполнить раздел «Доходы»

Шаг 4․ Указать налоговые вычеты (если есть)

• Если вы использовали вычет «на имущество, принадлежащее более 3 лет», укажите его в соответствующей строке (в большинстве случаев при владении менее 3 лет вычет недоступен)․
• При наличии социальных вычетов (например, на детей) укажите их в разделе «Социальные вычеты»․

Шаг 5․ Рассчитать налог

Система автоматически вычислит налог: Налог = 13 % × налоговая база․ Проверьте расчет в поле «Налог к уплате»․

Шаг 6․ Приложить подтверждающие документы

В разделе «Приложения» загрузите сканы (PDF) всех подготовленных документов․ Каждый файл следует подписать электронной подпись․

Шаг 7․ Подтвердить и отправить декларацию

1. Проверьте все введённые данные․
2. Подпишите декларацию электронной подписью (КЭП) или через Госуслуги․
3. Нажмите «Отправить в ИФНС»․ После отправки вы получите подтверждение о приёме․

Шаг 8․ Уплата налога

Если налог к уплате > 0, в личном кабинете будет сформирована квитанция․ Оплатить налог можно:

• Через онлайн‑банк․
• В отделении банка по реквизитам, указанным в квитанции․
• Через терминалы самообслуживания․

Срок уплаты – до 15 июля года, следующего за годом продажи (для большинства налогоплательщиков)․ Если налог не уплатить, начисляются пени․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал долю за 800 000 руб․, а стоимость её покупки была 600 000 руб․?

Да․ Налоговая база = 800 000 – 600 000 = 200 000 руб․ Налог = 13 % × 200 000 = 26 000 руб․ Поскольку срок владения < 3 лет, льготы не применяются․

Можно ли уменьшить налог, указав расходы на ремонт?

Да․ Расходы, подтверждённые договорами, актами выполненных работ и оплатами, можно включить в строку «Сумма расходов»․ Они уменьшают налоговую базу․

Что делать, если продажа прошла в декабре, а декларацию я подаю в следующем году?

Доход учитывается в декларации за тот календарный год, в котором получены деньги․ Поэтому если продажа была в 2025 г․, декларацию заполняете за 2025 год, отправляете в 2026 году․

Нужно ли подавать декларацию, если налог к уплате равен 0?

Да․ По закону декларацию необходимо подавать независимо от суммы налога, если продажа произошла в срок < 3 лет․ При нулевой базе указываете «0» в поле «Налог к уплате», но декларация подаётся․

Как оформить продажу доли, если я являюсь совладельцем по наследству?

В этом случае в декларации указываете код дохода 18, а в разделе «Источник дохода» пишете «Продажа доли в квартире, полученной в наследство»․ При этом в расходах учитываете стоимость наследственной доли (обычно она определяется рыночной стоимостью на дату получения наследства)․

Пример заполнения (упрощённый)

В приложениях к декларации прикрепляются:

• Договор купли‑продажи доли․
• Выписка из ЕГРН․
• Квитанции об оплате нотариуса и регистрации․
• Акты и счета за ремонтные работы․

• Не откладывайте заполнение декларации: срок подачи – 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Сохраняйте все первичные документы (договоры, выписки, квитанции) минимум 5 лет․
• Если вы не уверены в расчётах, обратитесь к налоговому консультанту – ошибка в декларации может привести к штрафам․
• Пользуйтесь электронным кабинетом ФНС – процесс подачи ускоряется, а система автоматически проверяет корректность данных․

Помните: даже если налог к уплате равен нулю, декларацию сдавать обязаны․ Невыполнение этого требования считается нарушением налогового законодательства и может привести к штрафу в размере 5 % от суммы налога (в данном случае – 0 руб․, но штраф может быть наложен за отсутствие декларации)․

Автор статьи: Ваш налоговый помощник․ Дата публикации: 19 апреля 2026 г․