Актуально на . Если вы в 2026 году продали квартиру‚ которой владели менее трёх лет‚ и одновременно купили другое жильё‚ вы обязаны показать обе операции в одной декларации 3-НДФЛ. Ниже разберёмся‚ как правильно рассчитать налог‚ применить вычеты и заполнить форму‚ чтобы либо минимизировать платёж‚ либо вообще не платить НДФЛ.

Шаг 0: Почему это важно

Налоговая база по НДФЛ в 2026 году по-прежнему считается по прогрессивной шкале:
13 % – на доход до 5 000 000 руб. за налоговый период;
15 % – на превышение 5 000 000 руб.
При продаже квартиры доходом считается разница между ценой продажи и ценой покупки (или между ценой продажи и 1 млн руб. – см. ниже).
Штрафы за неподанную декларацию – 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки‚ но не более 30 % и не менее 1 000 руб.

Шаг 1: Определите‚ обязаны ли вы отчитываться

• Продажа: если квартира была в собственности менее 3 лет (приобретена после ) или менее 5 лет (если получена по договору долевого участия/инвестированию) – обязаны.
• Покупка: даже если налога нет‚ вы вправе получить имущественный вычет (до 260 000 руб. с потраченных собственных средств).

Шаг 2: Соберите документы

1. Договор купли-продажи продаваемой квартиры (копия).
2. Кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН на проданную квартиру.
3. Документы о расходах при покупке проданной квартиры (договор купли-продажи‚ платёжные поручения).
4. Договор и акт приёма-передачи на квартиру‚ которую вы купили.
5. Квитанции‚ выписки из банка‚ чеки‚ подтверждающие оплату новой квартиры.
6. Справка 2-НДФЛ за 2025 год от работодателя (если хотите вернуть «зарплатный» вычет).

Шаг 3: Выберите способ уменьшения налога

Шаг 4: Пошаговый расчёт при взаимозачёте

Пример (для 2026 года):

• Продал квартиру за 3 500 000 руб.‚ владел 1‚5 года.
• Купил за 4 200 000 руб. (ипотека + собственные средства).

Налог с продажи (берём доход минус расходы 2 700 000 руб.):
3 500 000 – 2 700 000 = 800 000 × 13 % = 104 000 руб. к уплате.

Вычет на покупку (2 000 000 руб. × 13 %) = 260 000 руб. к возврату.

Взаимозачёт: 260 000 – 104 000 = 156 000 руб. возврата от бюджета.

Шаг 5: Как заполнить 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Личный кабинет налогоплательщика»

1. Авторизуйтесь через Госуслуги.
2. Создайте новую декларацию за 2025 год.
3. Выберите «С доходами» → внесите доход от продажи (код дохода – 1510).
4. Укажите расходы (код 903) либо выберите вычет 1 000 000 руб. (код 901).
5. Создайте объект «Покупка жилья»‚ укажите сумму вычета (2 млн руб.) и загрузите сканы документов.
6. Система автоматически рассчитает итоговый налог к уплате/возврату.
7. Подпишите ЭЦП и отправьте декларацию.

Шаг 6: Офлайн – заполнение в программе «Декларация-2025»

1. Скачайте программу с сайта nalog.gov.ru.
2. В разделе «Доходы» → «Суммы‚ освобождаемые от налогообложения» укажите вычет 1 000 000 руб. или фактические расходы;
3. В разделе «Имущественные вычеты» введите данные о новой квартире.
4. Сгенерируйте файл XML и отправьте через «Предоставление налоговой декларации» в ЛК или на приём к инспектору.

Шаг 7: Сроки и способы оплаты/возврата

• Подать декларацию нужно до 30 апреля 2027 года (за 2026 год).
• Оплатить налог – до 15 июля 2027 года.
• Возврат переплаты – в течение 3 месяцев после завершения камеральной проверки (обычно 2-3 месяца).

Частые ошибки

1. Не учитывать долю: если квартира была в долевой собственности‚ вычет делится пропорционально долям.
2. Неверная дата начала права собственности: для расчёта срока владения берётся дата регистрации права‚ а не дата договора.
3. Упустить материнский капитал: часть‚ оплаченная материнским капиталом‚ не входит в расходы при «доход минус расходы».
4. Не подать декларацию при нулевом налоге: даже если к уплате 0 руб.‚ декларацию подавать обязательно.

• ☐ Проверил срок владения.
• ☐ Собрал все документы.
• ☐ Выбрал оптимальный способ вычета.
• ☐ Заполнил 3-НДФЛ онлайн или в программе.
• ☐ Прикрепил сканы/подписал ЭЦП.
• ☐ Отправил до .

Контакты и помощь: если остались вопросы‚ звоните в ФНС ###-###-#### или обращайтесь к ближайшему МФЦ.

Удачной сдачи отчётности и быстрого возврата налога!