Актуальность темы: Федеральная налоговая служба (ФНС) в 2026 году усилила контроль за сдачей жилья в аренду. Налоги нужно оплатить до 15 июля 2026 года за доходы, полученные в 2025 году. Нарушение грозит штрафами до 40 % от неуплаченной суммы и даже уголовной ответственностью при больших суммах.
Какие налоги платит собственник квартиры при сдаче в аренду
Основные режимы налогообложения
| Режим | Ставка | Как платить | Когда применять |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (доходы физлица) | 13 % до 2,4 млн ₽/год; 15 % — свыше 2,4 млн ₽ | Подать 3-НДФЛ до 30 апреля, уплатить до 15 июля | Долгосрочная аренда, нет ИП |
| НПД (профдоход) | 4 % физлицам; 6 % ИП | Через приложение «Мой налог» автоматически | Доходы до 2,4 млн ₽/год, сдача не чаще 1 раза в год |
| УСН «Доходы» | 6 % | Авансы и годовая декларация | Индивидуальный предприниматель |
| Патент | Фиксированная сумма, зависит от региона | Один раз за весь срок патента | ИП, срок до 1 года |
Важно: если вы сдаёте квартиру посуточно через платформы Airbnb, Яндекс.Квартиры и др., налоговый режим не меняется, но ФНС получает данные из самих сервисов.
Пошаговая инструкция: как правильно заплатить налог
Определите режим налогообложения
- Без ИП (физлицо): выбор между НДФЛ или НПД.
- С ИП: УСН или патент.
- Сравнение: если доход < 1 млн ₽/год, НПД дешевле (4 %), чем НДФЛ (13 %).
Оформите договор аренды
- Фиксируйте сумму и сроки платежей.
- Укажите, кто платит коммунальные услуги.
- Зарегистрируйте договор в Росреестре, если срок > 1 года. Налоговый вычет при продаже квартиры сохранится, если договор зарегистрирован.
Подайте декларацию или зарегистрируйтесь в «Мой налог»
Для НДФЛ (3-НДФЛ):
- Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru.
- Загрузите программу «Декларация 2025».
- Укажите доходы по каждому арендатору.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2026 года.
- Оплатите налог до 15 июля 2026 года.
Для НПД:
- Скачайте приложение «Мой налог» или зайдите на сайт npd.nalog.ru.
- Подтвердите профиль через Госуслуги (2 минуты).
- Все чеки от арендаторов сканируйте QR-кодом или вручную вводите сумму.
- Налог спишут автоматически в течение 10 дней.
Сохраняйте документы
- Договоры аренды и акты приёма-передачи;
- Квитанции об оплате коммунальных услуг (если включаете в стоимость).
- Чеки ремонта и мебели — можно учесть в расходах при УСН.
Расчёт налога: примеры
Пример 1: Долгосрочная аренда без ИП
Аренда 35 000 ₽/мес. Доход за год = 420 000 ₽.
- НДФЛ: 420 000 × 13 % = 54 600 ₽.
- НПД: 420 000 × 4 % = 16 800 ₽.
Выгода НПД: 37 800 ₽ меньше;
Пример 2: Посуточная аренда через ИП на УСН
Доход 1 200 000 ₽/год, расходы 400 000 ₽ (ремонт, коммуналка).
Налог = (1 200 000 – 400 000) × 6 % = 48 000 ₽.
Штрафы и риски в 2026 году
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Не подали 3-НДФЛ | 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽ |
| Не уплатили налог | 20 % от неуплаченной суммы (40 % при умышленном уклонении) |
| Нет договора аренды | Арендатор может не платить; налог с реальной суммы всё равно начислят |
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать ИП при сдаче квартиры?
Не обязательно. Можно выбрать НПД или НДФЛ. ИП выгодно при больших доходах (> 3 млн ₽) и возможности учесть расходы.
Как платить налог, если квартира в ипотеке?
Ипотека не влияет на налог. Однако проценты по ипотеке нельзя учесть в расходах при сдаче жилья.
Что делать, если арендатор платит наличными?
Укажите сумму вручную в приложении «Мой налог» или в 3-НДФЛ. Наличные не освобождают от налога.
Подводим итоги: чек-лист арендодателя
- Выберите режим: НДФЛ, НПД, ИП+УСН или патент.
- Оформите договор аренды и (при необходимости) зарегистрируйте его.
- Ведите учёт доходов и расходов.
- Учтите сроки: 3-НДФЛ до 30 апреля, оплата до 15 июля (2026).
- Храните все первичные документы 4 года.
Экономьте легально: при доходах до 2,4 млн ₽ выгоднее НПД (4 %). При больших доходах и расходах — ИП на УСН (6 % минус расходы).
Обновлено: . Информация актуальна на дату публикации. За индивидуальной консультацией обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или налоговому инспектору.