Зачем вообще «занизить» налог?
С 1 января 2016 года налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости начисляется по следующей формуле:
(Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 % или (Цена продажи – расходы на покупку) × 13 %․
Чем выше цена в договоре, тем больше налог․ Однако любое занижение цены в договоре купли-продажи без законных оснований — это уклонение от уплаты налогов со всеми вытекающими последствиями․ Ниже расскажем, как снизить налог законно․
Сначала определите, облагается ли сделка налогом
- Владение ≥ 3 года (если квартира получена по наследству, дарению, приватизации или договору ренты), освобождение от НДФЛ полное․
- Владение ≥ 5 лет в остальных случаях (куплена, получена по ДДУ и т;д․) — также полное освобождение․
- Меньше минимального срока — налог платится, но можно его снизить․
5 легальных способов уменьшить налоговую базу
Использовать вычет в 1 000 000 ₽
Это ежегодный вычет, который можно применить к любой продаже недвижимости․
Пример:
Квартира продана за 4 500 000 ₽․ Без документов о расходах налог = (4 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽․
Уменьшить доход на подтверждённые расходы
Если у вас сохранились:
- Договор купли-продажи или ДДУ;
- Квитанции, платёжки, чеки;
- Акт приёма-передачи;
- Документы на ремонт/доп․расходы (если квартира бралась без отделки)․
Тогда налог = (Цена продажи – фактические расходы) × 13 %․
Пример:
Покупка 3 200 000 ₽, продажа 3 800 000 ₽․ Налог = (3 800 000 – 3 200 000) × 13 % = 78 000 ₽․
Разбить сделку на доли
Если квартира в долевой собственности, каждый собственник получает свой вычет 1 000 000 ₽․
Пример: трое владельцев продают квартиру за 4 500 000 ₽․ Каждый декларирует доход 1 500 000 ₽ и применяет вычет 1 000 000 ₽ → налог 0 ₽ при условии, что доли оформлены отдельными договорами․
Оформить «взаимозачёт» при одновременной покупке
Если в том же налоговом периоде вы продаёте и покупаете жильё, можно:
- В заявлении 3-НДФЛ заявить вычет по продаже (п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
- Сразу заявить имущественный вычет на покупку (п․ 3 ст․ 220 НК РФ) до 2 000 000 ₽․
Налоги «сходятся» и при определённых суммах могут взаимно погаситься․
Заранее оформить квартиру на несовершеннолетнего
Доходы детей не облагаются НДФЛ в рамках семейной имущественной стратегии․ Однако при продаже нужно согласие органа опеки и сохранение долей детей в новом жилье․
Что категорически нельзя делать
- Указывать в договоре цену ниже кадастровой 70 % — ФНС пересчитает налог по кадастровой стоимости․
- Использовать «фиктивные» документы о расходах
- Прятать факт продажи — данные поступают через Росреестр․
Пошаговая схема: как подать декларацию и воспользоваться вычетом
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика»․
- Приложить:
- Копию договора купли-продажи (продажи);
- Копию договора купли-продажи (покупки) или платёжные документы;
- Заявление о распределении вычетов (если долевая собственность)․
- Оплатить налог до 15 июля, если после всех вычетов осталась сумма к уплате․
Чек-лист: как понизить налог без рисков
- ☐ Проверьте срок владения (≥ 3/5 лет)․
- ☐ Сравните 2 варианта: вычет 1 000 000 ₽ или расходы․
- ☐ Соберите все чеки, платёжки, договоры․
- ☐ Подайте декларацию онлайн․
- ☐ Сохраните скриншоты/квитанции о подаче․
Законно занизить налог при продаже квартиры можно, только применяя вычеты, распределяя доли, подтверждая расходы или используя имущественный вычет при одновременной покупке․ Любые попытки указать заниженную цену в договоре грозят штрафами по ст․ 122 НК РФ (20 % от неуплаченного налога + пени)․ Закрываем сделку грамотно — и налог минимальный, и спокойно спим․