Предварительная проверка объекта
Что проверить до переговоров:
- Правоустанавливающие документы: выписка из ЕГРН (срок не старше 3 дней), свидетельство о праве собственности (если выдано до ), договор купли-продажи/дарения/наследства.
- Отсутствие обременений: проверьте залоги, аресты, судебные споры через Росреестр.
- Градостроительный план: убедитесь в отсутствии планов изъятия участка под магистраль или мусорный полигон.
- Техплан дома: должен совпадать с фактическими параметрами. Расхождения >5% – повод пересмотреть сделку.
Подготовка договора купли-продажи дома
Необходимые реквизиты документа (по ст. 550 ГК РФ):
- Дата и место заключения.
- Полные паспортные данные сторон + ИНН.
- Описание объекта: адрес, кадастровый номер земли, номер записи о доме в ЕГРН, площадь участка и дома (жилой/нежилой, кол-во этажей).
- Цена: указать в рублях, прописью и цифрами. При наличии задатка – отдельный пункт.
- Порядок оплаты: аванс/задаток (10-30%) → основной платёж при подписании → окончательный расчёт после регистрации.
- Сроки передачи: день подписания акта приёма-передачи.
- Распределение налогов и коммунальных долгов: кто оплачивает до момента сделки.
Важно в 2026 году: с действует обязательное электронное оформление через сервис «Госуслуги-Недвижимость». Бумажные договоры регистрируют только в отдалённых регионах (список утверждён Минцифры).
Обеспечительные механизмы
Задаток vs аванс:
| Вид платежа | Последствия при отказе |
|---|---|
| Задаток | Покупатель теряет сумму; продавец возвращает ×2. |
| Аванс | Возвращается в полном объёме. |
Рекомендация: заключайте предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) и вносите задаток через нотариальное аккредитивное соглашение. Это защитит от «двойных продаж».
Регистрация перехода права
Алгоритм действий:
- Подать заявление в МФЦ/онлайн на портале «Госуслуги».
- Оплатить госпошлину: 2 000 руб. для физлиц (дом + участок).
- Срок регистрации: 7–9 дней (вместо 5 дней в 2025 году из-за роста обращений).
- Получить выписку ЕГРН – подтверждение права собственности.
Налоговые последствия
- Для продавца: если дом в собственности <5 лет, НДФЛ 13% от прибыли (разница между кадастровой и фактической ценой).
- Для покупателя: при покупке до можно вернуть имущественный вычет до 650 000 руб. на семью (260 000 руб. × 2 супругов + 130 000 руб. на ипотечный процент).
Чек-лист перед подписанием
Проверены все документы через официальный сайт Росреестра.
Согласована дата освобождения дома от мебели и людей.
Составлен акт приёма-передачи с указанием счётчиков и ключей.
Подготовлена расписка в получении денег (2 экземпляра, заверенные у нотариуса).
Внесены данные в Реестр сделок ФНС (новое с 2026 года для сделок >10 млн руб.).
Автор: юрист-консультант по недвижимости, эксперт портала «ДомКонтроль»