Содержание

1. Понятие препятствий
2. Нормативное обоснование
3. Типичные ситуации 2025–2026
4. Как доказать факт препятствий
5. Этапы подачи иска
6. Актуальная судебная практика
7. Образец искового заявления
8. Риски и рекомендации

Что считается «чинением препятствий»

Под чинением препятствий в пользовании нежилым помещением понимаются любые действия (или бездействие) арендодателя, собственника или третьих лиц, которые делают невозможным или затруднённым использование помещения арендатором (или собственником) в соответствии с договором или законом.
Примеры:

• установка дополнительных замков, шлагбаума, автоматических ворот без согласования;
• отключение электро-, водо-, теплоснабжения;
• блокирование подъездов к складу, магазину, офису;
• отказ в передаче ключей или кодов от помещения;
• незаконное выселение путём смены замков.

Нормативное обоснование

Основные статьи, на которые опираются суды:

• ст. 304 ГК РФ — право собственника требовать устранения любых нарушений, даже если владение не изъято;
• ст. 619 ГК РФ — расторжение договора аренды только по основаниям, предусмотренным законом или договором;
• ст. 450, 451 ГК РФ — изменение и расторжение договора при существенном нарушении;
• АПК РФ, подсудность арбитражу споров между юрлицами и ИП;
• ГПК РФ — подсудность суда общей юрисдикции при участии граждан.

Типовые ситуации 2025–2026

Арендодатель перекрывает доступ на склад

Судебная практика: постановление ФАС СЗО от по делу № А56-4361/2006.
Суд обязал ответчика не чинить препятствия проезду автотранспорта через арендованный земельный участок.

Сособственники не пускают в офис

Если между сособственниками отсутствует соглашение о порядке пользования, суд сначала определяет такой порядок, и только потом выносит решение о вселении и нечинении препятствий (жилищные споры 2026).

Не передают ключи после заключения договора ренты

Плательщик ренты, ставший собственником нежилого помещения, вправе требовать вселения и предоставления ключей, поскольку добросовестно исполнял обязательства по договору ренты.

Как доказать факт препятствий

• Акт отсутствия доступа, составленный управляющей компанией или независимым экспертом.
• Фото- и видеофиксация блокировок, опечаток, отключения коммуникаций.
• Служебные записки, переписка с арендодателем/собственником.
• Вызов полиции с составлением рапорта о нарушении.
• Показания свидетелей (курьеры, соседи по офисному центру).
• ККМ- и видеозаписи с камер наблюдения, если они есть на объекте.

Алгоритм подачи иска

1. Сбор доказательств.
2. Досудебная претензия, в течение 30 дней направьте претензию заказным письмом с уведомлением (если договором не установлен иной срок).
3. Определение подсудности:
   • арендатор ↔ арендодатель-юрлицо, арбитраж;
   • собственник-физлицо ↔ собственник-физлицо — суд общей юрисдикции.
4. Подготовка иска (см. образец).
5. Оплата госпошлины (для арбитража — 6 000 руб. при цене иска до 200 000 руб.).
6. Подача иска через «Мой Арбитр» или лично в канцелярию.
7. Предварительное заседание → разбирательство → решение → исполнение.

Судебная практика в 2025–2026

Образец искового заявления

В _____________________________ суд
Истец: ООО «Кофе Ленд»
Адрес: 173000, Великий Новгород, ул.XXX, д.5
Ответчик: Григорьев В.Е.
Адрес: 173000, Великий Новгород, ул.YYY, д.10
Цена иска: 500 000 руб.

ИСКОВОЕ ЗАВЯЛЕНИЕ
об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением
 между ООО «Кофе Ленд» и Григорьевым В.Е. заключён договор аренды
нежилого помещения площадью 120 кв.м, расположенного по адресу:
г. Великий Новгород, ул.XXX, д.5, лит.А.
...
(описание нарушений, доказательства, ссылки на ст. 304, 619 ГК РФ)

ПРОСИМ:
Обязать Григорьева В.Е. устранить препятствия в пользовании спорным
 помещением, выразившиеся в установке дополнительных замков и отключении
 электроэнергии.
Запретить Григорьеву В.Е. препятствовать истцу в пользовании помещением
 на время действия договора аренды.
Взыскать с ответчика убытки в размере 200 000 руб.
Взыскать расходы на представителя 50 000 руб.

Приложения:

Копия договора аренды;
Акт отсутствия доступа от ;
Фотографии и видеозаписи;
Квитанция об оплате госпошлины;
Доверенность представителя.

Риски и рекомендации

• Досудебка обязательна — пренебрежение ею приведёт к оставлению иска без движения.
• Оцените цену иска максимально реально — завышение чревато дополнительной госпошлиной и отказом в удовлетворении части требований.
• Фиксируйте все факты круглосуточно — суды ценят объективные доказательства (видео с датой и временем).
• Не нарушайте обратные обязательства — арендатор должен продолжать оплачивать аренду, иначе арендодатель получит встречный иск о расторжении договора.
• Рассмотрите страхование — полис «страхование от потери прибыли» может покрыть убытки при блокировке доступа.