Дата актуализации:  г. 22:47:06

Аренда земель сельскохозяйственного назначения (СЗН) без проведения торгов – это возможность, которую получили как физические лица, так и юридические организации (в т.ч. крестьянские (фермерские) хозяйства – КФХ). С 2023 года в законодательство РФ внесены существенные изменения, расширившие перечень оснований для получения участка без аукциона. Ниже подробно рассмотрены правовые основы, категории заявителей, порядок подачи заявки, перечень необходимых документов и типичные ошибки, которые стоит избежать.

Правовая база

• Федеральный закон № 101‑ФЗ от  г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с последними поправками от ).
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – статья 39.6, введённая ФЗ № 171‑ФЗ от  г., регламентирует случаи предоставления земельных участков в аренду без торгов.
• Федеральный закон № 184‑ФЗ от  г. (внес изменения в 101‑ФЗ), а также постановления Правительства РФ от  г., которые уточнили перечень оснований для безторговой аренды.

Эти нормативные акты совместно определяют, кто имеет право на безторговую аренду, какие условия должны быть выполнены и в какие сроки необходимо подавать документы.

Кто может претендовать на безторговую аренду?

Основные категории заявителей

1. Крестьянские (фермерские) хозяйства (КФХ) – как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в качестве фермеров.
2. Граждане‑фермеры – физические лица, осуществляющие сельскохозяйственную деятельность без образования юридического лица.
3. Бюджетные организации (муниципальные службы, школы, больницы), которым необходимы сельхозучастки для обеспечения продовольственной безопасности.
4. Сельскохозяйственные кооперативы и агропромышленные холдинги, если они докажут, что аренда необходима для реализации программы развития сельского хозяйства.

Критерии, которые проверяют органы

• Наличие регистрации КФХ в реестре (Федеральный реестр фермеров).
• Отсутствие запрета на участие в земельных отношениях (например, из‑за долгов по земельному налогу).
• Документальное подтверждение планируемой сельскохозяйственной деятельности (проект, бизнес‑план, технологический план).
• Для юридических лиц – наличие уставного капитала не менее 1 млн руб. (требование может отличаться в регионах).

Основания для безторговой аренды

С 2023 года законом предусмотрено более десяти оснований, из которых наиболее часто используемыми являются:

• Продление (продление срока аренды) уже существующего договора КФХ без проведения новых торгов.
• Аренда земли для первичной организации КФХ, если заявитель уже имеет подтверждённый план выращивания сельскохозяйственных культур.
• Аренда в целях модернизации и повышения урожайности (внедрение новых технологий, орошения, тепличных комплексов).
• Аренда в рамках государственных программ поддержки фермеров (например, программа «Развитие фермерства», «Агропродукция России»).
• Аренда в случае отсутствия конкурирующих заявок в конкретном муниципальном образовании (регион обязан предложить участок без торгов, если в течение 15 дней нет других заявок).

Пошаговая процедура получения участка без торгов

Шаг 1. Подготовка документов

Шаг 2. Предварительное согласование

Заявка подаётся в муниципальный орган, отвечающий за земельные ресурсы (обычно отдел земельных ресурсов администрации). На этом этапе проводится:

• Проверка соответствия основаниям без торгов;
• Оценка наличия свободных площадей в соответствующей категории земель.
• Внутреннее соответствие требованиям регионального земельного плана.

Если всё в порядке, орган выдает положительное заключение о предварительном согласовании (срок действия – 30 дней).

Шаг 3. Оформление договора аренды

После получения предварительного согласования необходимо:

1. Подготовить черновой договор аренды (образцы доступны в КонсультантПлюс, разделе «Образцы договоров»).
2. Согласовать размер арендной платы. Для безторговой аренды она определяется в зависимости от:
• Категории земли (первичная, вторичная, под сельскохозяйственное строительство).
• Районных ставок (установленные региональными органами).
3. Подписать договор в присутствии представителя муниципального органа.
4. Получить регистрационное свидетельство (выписку из реестра арендаторов земель сельскохозяйственного назначения).

Шаг 4. Внесение арендной платы и регистрация

Согласно статье 39.6 ЗК РФ, арендная плата должна быть внесена в течение 30 дней с даты подписания договора. После оплаты в налоговую инспекцию оформляется квитанция о платеже, а в земельный кадастр вносится запись о праве аренды.

Сроки аренды и возможность продления

• Стандартный срок аренды – 5 лет (может быть продлён до 10 лет в случае подтверждения эффективности фермерского проекта).
• Продление договора без торгов возможно только один раз при условии, что арендатор выполнил все обязательства и не имеет задолженностей.
• В случае нарушения условий (неуплата, изменение цели использования) договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Ошибки, которых стоит избегать

1. Отсутствие полного пакета документов. Неполный набор приводит к возврату заявки и потере сроков.
2. Неправильный классификатор земель. Указание неверного кода земель в заявке может стать причиной отказа.
3. Недостоверный бизнес‑план. При проверке органы могут запросить уточнения, а в случае несоответствия – отказ.
4. Неуплата арендной платы в срок. Это основание для расторжения договора и включения в реестр недобросовестных арендаторов.
5. Отсутствие согласования с сельскохозяйственным надзором. Особенно важно в регионах с охраняемыми природными территориями.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Можно ли арендовать землю без торгов, если я только планирую открыть фермерское хозяйство?

Да. При наличии плана развития и регистрации в реестре фермеров вы можете подать заявку на аренду по основанию «создание КФХ». Документ должен содержать расчёт предполагаемой урожайности и финансовый план.

Вопрос 2: Какой размер арендной платы обычно устанавливается?

Размер определяется региональными ставками. В среднем он составляет от 0,2 % до 0,5 % кадастровой стоимости земли в год. В некоторых регионах (например, в Московской области) может быть установлена фиксированная ставка в размере 5 000–10 000 руб./га в год.

Вопрос 3: Можно ли превратить арендованный участок в собственность?

Да, законодательством предусмотрена возможность выкупа земельного участка в собственность при соблюдении условий, указанных в статье 9 101‑ФЗ. Выкуп может быть осуществлён после 5 лет аренды, если арендатор доказал эффективность использования земли.

Вопрос 4: Что делать, если участок уже занят другим арендатором?

Если участок уже арендован, то без торгов его получить невозможно, за исключением случаев прекращения предыдущего договора по инициативе арендодателя (например, из‑за нарушения условий).

Вопрос 5: Как быстро можно получить участок?

В среднем процесс занимает 45–60 дней от подачи полного пакета документов до подписания договора. В регионах с цифровыми сервисами (например, в Санкт‑Петербурге) сроки могут быть сокращены до 30 дней.

Пример типового заявления

В _______________________________ (наименование муниципального органа)

От _______________________________ (ФИО заявителя, ИНН, ОГРН)

Заявление
о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду без проведения торгов

Основание: 1) Регистрация в реестре фермеров № ___________; 2) Планируемая деятельность – выращивание пшеницы, подсолнечника и овощных культур; 3) Срок аренды – 5 лет.

Перечень прилагаемых документов:
Копия паспорта (для физических лиц) / учредительные документы (для юридических лиц);
Выписка из реестра фермеров;
Бизнес‑план проекта;
Кадастровый план участка (если имеется);
Справка о финансовой состоятельности;
Согласие органов сельскохозяйственного надзора (при необходимости).

Получение земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов – это реальная возможность для фермеров, бюджетных организаций и сельскохозяйственных кооперативов. Ключ к успеху – тщательная подготовка документов, точное соответствие законодательным основаниям и своевременное выполнение финансовых обязательств.

Следуя описанному выше алгоритму, вы сможете минимизировать риски отказа и быстро приступить к реализации своего аграрного проекта.

Автор статьи – юридический консультант, специализирующийся на земельных правоотношениях. Информация актуальна на дату публикации и может изменяться в зависимости от регионального законодательства.