Важно! Независимо от того, насколько долго арендатор не платит, самостоятельно менять замки, выбрасывать вещи или отключать коммунальные услуги нельзя — это уголовно наказуемо․ Только строгое соблюдение Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ защитит собственника от контр-исков и штрафов․

Почему «быстро выселить» не получится

• Есть договор найма — выселение только через суд (ст․ 687 ГК РФ)․
• Нет договора — можно попробовать добровольное выселение, но при отказе всё равно придётся идти в суд (ст․ 292 ГК РФ)․
• Закон не запрещает выселять зимой, но суд и приставы могут дать дополнительный срок на поиск нового жилья․

Подготовительный этап: собираем доказательства

Создайте «папку арендодателя»:

• Подлинный договор найма (даже если он «устный» — соберите переписку, расписки, свидетельские показания)․
• Расчётные книжки / чеки за коммунальные услуги, которые вы оплачивали вместо арендатора․
• Акты или фото/видео порчи имущества и задолженностей․
• Квитанции о неоплате: экспресс-расписка в получении денег или выписки из онлайн-банка․

Досудебное урегулирование: шанс избежать суда

1. Сформируйте письменное требование о расторжении договора и выселении в течение 30 дней․
2. Отправьте его заказным письмом с уведомлением и копию оставьте у себя․
3. Если квартиранты подпишут и выедут — процесс завершён без суда․
4. Если отказываются или игнорируют — переходите к суду․

Иск в суд: пошаговая инструкция

Куда подавать

• Если долг до 500 000 ₽ — в мировой суд участка по адресу квартиры․
• Если долг больше или есть требования о компенсации ущерба — в районный (городской) суд․

Содержание иска

Образец структуры:

1. «Истец: ФИО, паспорт, адрес собственника»․
2. «Ответчик: ФИО, паспорт, адрес регистрации»․
3. «Предмет: расторжение договора найма, выселение, взыскание долга»․
4. Основания: ст․ 687 ГК РФ (неуплата более 2-х месяцев) + ссылка на п․ договора․
5. Цена иска: арендный долг + неустойка + коммунальные долги․
6. Приложения:
   • копия договора;
   • копия требования;
   • квитанции, чеки;
   • калькуляция долга․

Госпошлина

0,5 % от суммы иска, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (ст․ 333․19 НК РФ)․

Судебное заседание и решение

• Суд предложит мировое соглашение․ Откажитесь, если квартиранты уже нарушали обещания․
• После вступления решения в силу (30 дней на апелляцию) получите исполнительный лист․

Исполнение: приставы и фактическое выселение

1. Подайте лист в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) по месту жительства ответчика․
2. Пристав выдаст постановление о сроке добровольного выселения (до 7 дней)․
3. Если не выселяются — назначается дата принудительного выселения с описью имущества и понятыми․
4. В день выселения приставы опечатают квартиру, вещи арендатора выносятся в камеру хранения (расходы ложатся на должника)․

Что делать с вещами арендатора

Запрещено выбрасывать! Действуйте так:

• Исполнительный пристав составляет акт описи имущества․
• Вещи передаются на ответственное хранение (склад или камера ФССП)․
• Хранение первые 30 дней бесплатно, далее — платное (от 50 ₽ за куб․ м)․
• Если через 6 месяц вещи не забирают, они реализуются на торгах, а вырученные деньги идут на погашение долга․

Особые ситуации

Нет договора, квартиранты живут больше года

Применяется презумпция безвозмездного пользования (ст․ 689 ГК РФ)․ Достаточно доказать, что:

• денег за пользование нет;
• срок договора не установлен;
• вы неоднократно требовали выехать․

Исковое требование: прекратить безвозмездное пользование, выселить․

Арендатор — несовершеннолетний или мать-одиночка

• Для несовершеннолетних нужно уведомление органов опеки․
• Матерям-одиночкам суд может предоставить дополнительный срок до 3 месяцев на поиск жилья․

Арендатор платит, но порчит имущество

Основание — ненадлежащее использование жилого помещения (ст․ 687 ч․ 2 ГК РФ)․ Подайте иск о расторжении договора и возмещении ущерба․

Минимальный срок реального выселения (практика 2026)

Чек-лист собственника перед выселением

1. ✓ Проверьте договор: какие пени, сроки, основания расторжения․
2. ✓ Сделайте копии всех документов, письменных требований;
3. ✓ Не отключайте ЖКХ и не меняйте замки — это угроза ст․ 330 УК РФ․
4. ✓ Подготовьте фото- и видеофиксацию состояния квартиры․
5. ✓ Подключите юриста или сервис по жилищным спорам (услуга стоит 5 000–15 000 ₽, но экономит месяцы времени)․

Ключевые нормативные акты

• ГК РФ, ст․ 687 — расторжение договора найма при неуплате․
• ГК РФ, ст․ 292 — выселение бывших членов семьи собственника․
• ЖК РФ, ст․ 71 — обязанности нанимателя и наймодателя․
• Федеральный закон № 229-ФЗ — исполнительное производство․