Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Шаг 1. Проверьте‚ чья доля и кто обременён банком

Состав собственников. Закажите выписку из ЕГРН через Росреестр. Убедитесь‚ что:
- объект оформлен в долевую собственность (у каждого указан процент или доля 1/2‚ 1/3 и т.д.);
- ипотека оформлена на обоих супругов либо только на одного‚ но квартира находится в залоге у банка.
Размер доли бывшего мужа. Если доля определена соглашением или судом при разводе‚ сразу фиксируйте этот размер.

Шаг 2. Согласуйте условия выкупа с бывшим супругом

Письменное соглашение, ключевой документ:

Цена доли. Определите рыночную стоимость доли (лучше — по отчёту независимого оценщика).
Форма расчёта. Деньги сразу или в рассрочку? Рассрочка требует нотариального заверения.
Условия передачи. Когда бывший муж выписывается‚ переоформляет права и получает деньги.

Если бывший супруг отказывается‚ придётся подавать иск в суд о выделе доли в натуре или выплате компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Шаг 3. Получите согласие банка-ипотекодержателя

Обязательное условие: любая сделка с долей в залоговой квартире требует письменного разрешения банка. Как это сделать:

Направьте в банк заявление о намерении выкупить долю (образец на сайте вашего банка).
Предоставьте:
- копию ЕГРН;
- соглашение с бывшим мужем;
- справку о вашей платёжеспособности (если нужно увеличить сумму кредита).
Дождитесь официального письма-разрешения (обычно 5–10 рабочих дней).

Шаг 4. Учтите материнский капитал (если использовался)

Важно: если при покупке квартиры применялся материнский капитал‚ обязательно выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения (Письмо ФНП от № 02/04-06/148).

Доли детей оформляются нотариально.
В договоре купли-продажи доли бывшего мужа укажите‚ что доли детей сохраняются (не сокращаются).

Шаг 5. Заключите и заверьте договор купли-продажи доли

Только нотариус может удостоверить сделку‚ если:

доля продаётся третьему лицу;
квартира в ипотеке;
есть несовершеннолетние собственники.

Пакет документов для нотариуса:

Паспорта сторон.
Свидетельство о праве собственности.
ЕГРН не старше 5 дней.
Согласие банка на сделку.
Квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб. + 0‚5 % от цены доли).
Соглашение о выделе долей детям (если использовался маткапитал).

Шаг 6. Переведите деньги и переоформите права

Безопасный расчёт. Используйте нотариальное депо или банковскую ячейку. Деньги передаются бывшему мужу одновременно с регистрацией перехода права.
Регистрация в Росреестре. Нотариус сам отправит документы в электронном виде. Срок, 5 рабочих дней.
Получите ЕГРН с новым собственником. Убедитесь‚ что доля бывшего мужа исключена из реестра.

Шаг 7. Измените обременение в банке

После регистрации:

Передайте банку новый ЕГРН (без доли бывшего мужа).
Подпишите дополнительное соглашение к договору ипотеки‚ если:
- размер залога уменьшился;
- изменился заёмщик (в редких случаях).

Дополнительные советы и ловушки

Налог на продажу доли

Если бывший муж владел долей менее 5 лет‚ он обязан заплатить НДФЛ 13 % с разницы между ценой и вычетом (1 млн руб. × доля). Уточните в налоговой.

Право преимущественной покупки

Если доля менее 100 % вашей‚ остальные собственники (включая детей) имеют преимущественное право. Отказ должен быть нотариально удостоверен.

Аренда вместо выкупа

Если денег не хватает‚ можно временно арендовать долю у бывшего мужа‚ закрепив это в договоре‚ но ипотека остаётся совместной.

✔ Проверены ЕГРН и ипотечный договор.
✔ Согласована цена и условия с бывшим мужем.
✔ Получено письменное согласие банка.
✔ Учтены доли детей (маткапитал).
✔ Сделка нотариально удостоверена.
✔ Деньги переданы через депо.
✔ Права зарегистрированы в Росреестре.
✔ Обременение обновлено в банке.

Важно: при любых сомнениях консультируйтесь с ипотечным юристом и нотариусом. Ошибка может привести к отказу в регистрации или судебным спорам;