Дата публикации:
Ситуация, когда арендатор (квартирант) отказывается покидать помещение, встречается довольно часто.
Чтобы вывести его из квартиры законным способом, необходимо действовать строго в рамках действующего
договора аренды и российского законодательства. Ниже – пошаговое руководство, подкреплённое
рекомендациями юристов.
Что должно быть в договоре аренды?
Согласно словам юриста Анастасии Усовой, в договоре обязаны быть зафиксированы:
- Сроки действия договора и даты оплаты арендной платы;
- Санкции за просрочку или другие нарушения (пени, штрафы, право на расторжение);
- Количество жильцов и правила проживания (например, запрет на проживание с животными);
- Условия досрочного расторжения и порядок выселения.
Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, суд может признать договор неполным, что усложнит процесс выселения.
Причины, допускающие расторжение договора и выселение
Юрист Геннадий Ефремов отмечает, что возможность выселения полностью зависит от того,
как составлен договор. Наиболее типичные основания:
- Неоплата аренды в срок – если арендатор не выплатил арендную плату в течение установленного периода,
договор может предусматривать автоматическое расторжение или право арендодателя требовать
выселения после предупреждения. - Нарушение правил проживания – например, содержание домашних животных при запрете,
превышение количества прописанных жильцов, проведение шумных мероприятий. - Субаренда без согласия арендодателя – в большинстве договоров субаренда запрещена.
- Уничтожение или серьёзное повреждение имущества – в этом случае арендодатель имеет право потребовать
возмещения и расторжения договора.
Шаги по законному выселению квартиранта
Шаг 1. Проверка договора
Тщательно проанализируйте ваш договор: найдите пункты, касающиеся сроков оплаты, штрафов,
условий расторжения и порядка уведомления. Если такие пункты есть, дальнейшие действия будут
проще.
Шаг 2. Официальное уведомление
Согласно гражданскому кодексу РФ, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление
о нарушении и требовании устранить его. Уведомление должно включать:
- Конкретный факт нарушения (например, просрочка аренды с указанием суммы и дат);
- Срок исправления нарушения (обычно 7–14 дней, если договор не предусматривает иной срок);
- Угрозу расторжения договора и последующего выселения в случае неисполнения.
Отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении (или через электронную почту
с подтверждением получения).
Шаг 3. Применение санкций договора
Если в договоре предусмотрены пени за просрочку, начислите их в соответствии с условиями.
Это усиливает юридическую позицию и показывает, что вы действуете в рамках соглашения.
Шаг 4. Претензионный порядок
Если арендатор не реагирует на уведомление, составьте претензию с требованием
немедленно освободить помещение. Претензию также следует отправить заказным письмом.
В ней укажите:
- Ссылку на конкретный пункт договора, который нарушен;
- Срок (обычно 5 рабочих дней) для освобождения квартиры;
- Последствия – подача искового заявления в суд.
Шаг 5. Судебное разбирательство
Если арендатор отказывается покинуть помещение, подайте в суд иск о расторжении договора
аренды и выселении. Для успешного иска вам понадобятся:
- Копия договора аренды;
- Копии всех уведомлений и претензий (с подтверждением получения);
- Документы, подтверждающие факт нарушения (квитанции об оплате, акты осмотра, фотографии);
- Судебный иск (образец доступен на сайте суда).
Суд, как правило, выносит решение в пользу арендодателя, если доказана просрочка оплаты
или иное существенное нарушение договора.
Шаг 6. Исполнение судебного решения
После получения решения суда обратитесь в службу судебных приставов. Приставы проводят
выселение в установленный законом порядок, обычно в течение 10–30 дней с момента получения
исполнительного листа.
Как избежать конфликтов в будущем
Чтобы не оказаться в ситуации выселения, рекомендуется включить в договор следующие
профилактические положения:
- Чётко прописанные сроки оплаты и размер пени за каждый день просрочки;
- Условия досрочного расторжения (например, 30‑дневное уведомление с любой стороны);
- Запрет на содержание животных, субаренду и изменение количества жильцов без согласия арендодателя;
- Обязательство арендатору предоставить копию страховки ответственности за ущерб имуществу;
- Пункт о проведении совместного осмотра квартиры при выезде.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли выселить квартиранта без суда, если он не платит?
Нет. По российскому законодательству выселение без судебного решения допускается только
в случаях, предусмотренных законом (например, угроза жизни). Для большинства спорных
ситуаций необходимо получить судебный приказ.
Вопрос: Как быстро можно получить решение суда?
Судебное разбирательство по делу о выселении обычно занимает от 1 до 3 месяцев,
в зависимости от загруженности суда и наличия всех доказательств.
Вопрос: Что делать, если арендатор ушёл сам, но не сдал ключи?
Требуйте возврат ключей в письменной форме (через заказное письмо). Если ключи не
возвращаются, можно потребовать их стоимость в качестве компенсации, указав её в исковом
заявлении.
Выгон квартирантов из квартиры с действующим договором – процесс, требующий точного
соблюдения юридических формальностей. Главное – иметь правильно оформленный договор,
своевременно фиксировать нарушения и действовать в соответствии с установленным
порядком уведомления и судебного разбирательства. При правильном подходе вы сможете
законно вернуть своё имущество без лишних конфликтов и штрафов.
Помните: каждый шаг должен быть документирован, а все действия – соответствовать
условиям договора и законодательству РФ. При сомнениях лучше проконсультироваться с
квалифицированным юристом.
Источник: интервью с юристами Анастасией Усовой и Геннадием Ефремовым, опубликованные материалы
7 октября 2024 г., а также общедоступные правовые нормы РФ.