Выбор способа управления многоквартирным домом (МКД) – важный процесс, который определяет, как будет обслуживаться ваш дом, какие организации будут принимать решения о капитальном ремонте, содержании общих помещений и оплате коммунальных услуг. С 1 сентября 2021 года в действие вступили поправки к Жилищному кодексу РФ, которые уточнили порядок выбора и изменили сроки, предоставленные собственникам. Ниже подробно рассмотрим, какие способы управления существуют, какие правовые нормы регулируют их выбор и как проходит сам процесс.
Способы управления многоквартирным домом
Новый Жилищный кодекс предлагает три основных варианта:
- Непосредственное управление жильцами (самоуправление). Жильцы сами принимают решения, заключают договоры с подрядчиками и контролируют их выполнение.
- Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ – это юридическое лицо, созданное собственниками, которое берёт на себя функции по обслуживанию дома.
- Управление жилищной организацией (управляющей компанией). Это лицензированная организация, заключающая договор управления с собственниками.
Правовая база
Основные нормативные документы:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (с поправками, принятыми в 2021 году).
- Федеральный закон № 920521‑8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», предлагающий упразднение ЖСК как управляющих МКД.
- Законопроект, внесённый депутатом Владимиром Смоленским, который переносит срок выбора способа управления на один год, давая собственникам дополнительное время для принятия решения.
Ключевые сроки и требования
Согласно последним поправкам:
- Собственники обязаны выбрать способ управления в течение одного года после вступления поправок в силу (то есть до 1 сентября 2022 года).
- Если решение не принято, по умолчанию применяется управление управляющей компанией, имеющей лицензию.
- Перенос срока на один год (законопроект Смоленского) может продлить дедлайн до 1 сентября 2023 года, но окончательное решение будет зависеть от принятия закона.
Порядок выбора способа управления
Подготовительный этап
Перед проведением общего собрания собственники должны:
- Собрать актуальный реестр собственников и их контактных данных.
- Определить количество голосов, необходимых для принятия решения (кворум – не менее 50 % от общего количества голосов).
- Подготовить информационные материалы о плюсах и минусах каждого способа управления.
- Назначить дату и место проведения собрания, разместив объявление в общедоступных местах (доска объявлений, сайт дома, электронная почта).
Проведение общего собрания собственников
На собрании рассматриваются следующие вопросы:
- Выбор способа управления (самоуправление, ТСЖ, управляющая компания).
- Утверждение устава ТСЖ (если выбран этот вариант).
- Выбор членов правления ТСЖ или комиссии по выбору управляющей компании.
- Голосование по каждому пункту (голосование открытое или тайное, в зависимости от регламента).
Решение считается принятым, если:
- За выбранный способ управления проголосовало более 50 % всех голосов присутствующих собственников.
- В случае равенства голосов – решающим считается голос председателя собрания.
Оформление результата
После собрания необходимо:
- Составить протокол собрания (обязательно подписывают председатель и секретарь).
- Подать протокол в органы местного самоуправления (для регистрации ТСЖ) и в налоговую службу.
- Если выбран управляющая компания – заключить с ней договор управления, проверив наличие лицензии.
- Оповестить всех собственников о результате выбора (письменно, по электронной почте, через информационный стенд).
Особенности каждого способа управления
Непосредственное управление жильцами
Плюсы:
- Отсутствие комиссии за услуги управляющей компании.
- Прямой контроль за выполнением работ.
- Гибкость в выборе подрядчиков.
Минусы:
- Требует высокой вовлечённости собственников.
- Необходимость самостоятельного ведения бухгалтерии и документооборота.
- Риск конфликтов при принятии решений.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
Плюсы:
- Юридическое лицо, способное заключать договоры, открывать банковские счета.
- Прозрачность финансов (отчётность перед членами).
- Возможность привлечения профессионального управляющего.
Минусы:
- Необходимы затраты на регистрацию и ведение бухгалтерии.
- Сложность выбора и смены правления.
Управляющая компания
Плюсы:
- Профессиональное обслуживание, наличие лицензии.
- Минимальная нагрузка на собственников.
- Гарантии качества работ, предусмотренные договором.
Минусы:
- Оплата услуг управляющей компании (обычно 5‑10 % от бюджета дома).
- Риск недобросовестного выполнения обязательств, если не проверять лицензию и репутацию.
Как изменить уже выбранный способ управления
Если спустя время собственники захотят перейти к другому способу, порядок аналогичен первоначальному выбору, но с учётом следующих нюансов:
- Необходимо собрать кворум в размере не менее 50 % от общего количества голосов.
- Для перехода от ТСЖ к управляющей компании требуется ликвидация ТСЖ (проведение ликвидационной комиссии, публикация объявлений о ликвидации).
- При переходе к самоуправлению необходимо оформить договоры с подрядчиками в индивидуальном порядке.
Практические рекомендации
- Проведите предварительный опрос жильцов. Это поможет понять, какой вариант пользуется наибольшей поддержкой.
- Обратитесь к специалисту. Консультант по ЖКХ (например, ведущий специалист отдела в Калининграде) может подготовить необходимые документы и проконсультировать по юридическим вопросам.
- Проверяйте лицензии. При выборе управляющей компании убедитесь, что у неё есть лицензия на осуществление управленческой деятельности.
- Составляйте детальный протокол. Протокол – главный документ, который будет использоваться в случае споров.
- Учитывайте финансовые расчёты. Сравните стоимость обслуживания в разных вариантах (комиссии, зарплаты персонала, административные расходы).
Выбор способа управления многоквартирным домом – процесс, требующий внимательного изучения правовых норм, коллективного обсуждения и грамотного документального оформления. С учётом последних поправок к Жилищному кодексу и возможного продления сроков выбора (законопроект Смоленского) собственники имеют достаточно времени, чтобы принять взвешенное решение, учитывающее интересы всех жильцов.
Помните: правильный выбор способа управления гарантирует стабильную работу дома, прозрачность финансов и комфорт для всех жителей.
Дата публикации: