Федеральный стандарт бухгалтерского учета 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее, ФСБУ 25/2018) вступил в обязательную силу с . Он значительно изменил порядок отражения арендных операций, включая аренду земельных участков. Ниже — практическое руководство по постановке на учет и последующему сопровождению аренды земли в новых условиях.
Кто обязан применять ФСБУ 25/2018
- Все организации, ведущие бухгалтерский учет по российским стандартам (РСБУ), независимо от формы собственности и режима налогообложения.
- Не применяют стандарт только учреждения бюджетной сферы, а также малые предприятия, которые добровольно отказались от применения ФСБУ (п. 2 ФСБУ 25/2018).
Основные понятия и классификация договоров
ФСБУ 25/2018 делит контракты на две категории:
- Финансовая аренда (лизинг), передача всех существенных рисков и выгод владения активом арендатору.
- Операционная аренда — все остальные случаи, когда риски и выгоды остаются у арендодателя.
Для земельных участков типична именно операционная аренда, поскольку земля не подлежит амортизации (пп. 4, 28 ФСБУ 25/2018).
Учет аренды земли арендатором (операционная аренда)
Признание актива и обязательства
При получении права пользования земельным участком:
- Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» — Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — учтено право пользования землей (ППА) по текущей стоимости арендных платежей.
- Дебет 01 «Права пользования активами» — Кредит 08, ввод ППА в эксплуатацию.
- Одновременно Кредит 76 — Дебет 26, 44 и т. д. — признается краткосрочная кредиторская задолженность по арендной плате.
Дисконтирование будущих платежей
Если договор подразумевает отложенную оплату (например, ежегодно по 1 млн руб. в течение 5 лет), необходимо:
- Определить ставку дисконта (обычно это ключевая ставка ЦБ + маржа риска).
- Рассчитать текущую стоимость потоков платежей.
- В учете отразить разницу между номиналом и дисконтированной суммой как финансовый доход/расход (п. 24 ФСБУ 25/2018).
Периодическая переоценка
Каждый отчетный период:
- Проверяется необходимость переоценки ППА (например, при существенном изменении условий договора).
- Если арендная плата корректируется, то пересчитывается стоимость актива и обязательства;
Учет аренды земли арендодателем
Арендодатель продолжает учитывать земельный участок на счете 01, начисляя амортизацию по общему порядку (если участок находится на балансе). Поступления от аренды признаются как доходы на счете 62/90 «Выручка» ежемесячно исходя из календарных дней.
Практический пример
Условия:
- Договор аренды земли на 5 лет, фиксированная арендная плата 1 200 000 руб. в год, оплата ежегодно по окончании года.
- Ставка дисконта = 10 % годовых.
Расчет:
- Текущая стоимость потока платежей = 1 200 000 × 3,7908 (аннуитетный коэффициент 5 лет, 10 %) ≈ 4 549 000 руб.
- На дату признания:
- Дебет 08 — Кредит 76, 4 549 000.
- Дебет 01 — Кредит 08 — 4 549 000.
- Каждый год признается финансовый расход по правилам эффективной процентной ставки.
Налоговые особенности
- Налог на прибыль: признание права пользования актива не влияет на налоговую базу; расходы в виде арендной платы признаются в соответствии с графиком платежей (п. 1 ст. 272 НК РФ).
- НДС: при операционной аренде земли НДС начисляется арендодателем; арендатор принимает к вычету по счету-фактуре.
Чек-лист бухгалтера
- Определить тип аренды (операционная или финансовая).
- Рассчитать текущую стоимость будущих арендных платежей.
- Сформировать проводки по признанию ППА и обязательства.
- Установить порядок признания финансового расхода и дохода.
- Ежемесячно отражать арендные платежи.
- Ежегодно проверять необходимость переоценки.
- Обеспечить раскрытие информации в пояснениях к бухгалтерской отчетности (п. 31 ФСБУ 25/2018).
На что обратить внимание в 2026 году
С вступают в силу изменения, связанные с переходом на цифровые налоговые декларации: данные о правах пользования активами будут автоматически передаваться в налоговую через ФНС API. Убедитесь, что:
- Коды ОКОФ и КВР в вашей учетной системе актуальны.
- Активы «Права пользования землей» отмечены в специальном регистре для цифровой отчетности.