Незавершённое строительство (ОНС), это объект капитального строительства,
строительство или реконструкция которого не завершены, но уже ведутся (полностью или частично)
за счёт бюджетных средств и/или собственных вложений.
В статье разберёмся: как учесть ОНС в бухгалтерии, в налоговом учёте,
как зарегистрировать в Росреестре и что делать, если стройку придётся списать.

Что такое объект незавершённого строительства (ОНС)

Признаки ОНС

• Имеется разрешение на строительство;
• Есть хотя-бы фундамент (суды признают это минимальным критерием);
• Объект не введён в эксплуатацию — нет разрешения на ввод (ГК РФ, п. 1 ст. 55.34);
• С момента внесения сведений в федеральный или региональный реестр ОНС объект официально считается незавершённым.

Для чего нужна регистрация

Регистрация ОНС в Росреестре:

1. Позволяет оформить долевое участие (ДДУ) без риска двойной продажи;
2. Даёт возможность оформить ипотеку под недострой;
3. Фиксирует степень готовности для девелопера и инвесторов;
4. Уменьшает налоговые риски при списании или достройке.

Регистрация объекта незавершённого строительства в 2025–2026 гг.

Необходимые документы

• Разрешение на строительство (строительную реконструкцию);
• Проектная документация (если требуется по закону);
• Технический план, подготовленный кадастровым инженером (ФЗ-218 ст. 24);
• Заявление в Росреестр (форма № П-11);
• Квитанция о госпошлине — 350 руб. с объекта.

Алгоритм действий

1. Заказать технический план у кадастрового инженера (3–7 дней);
2. Подать документы через МФЦ или электронную подпись на сайте Росреестра;
3. Получить выписку ЕГРН со статусом «Объект незавершённого строительства» (5–9 дней);
4. После окончания строительства повторно вызвать инженера для нового технического плана и ввода в эксплуатацию.

Бухгалтерский учёт незавершённого строительства

Счёт и строка баланса

В бухгалтерии затраты на ОНС собираются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы»
субсчёт 08-3 «Строительство объектов основных средств». В балансе (форма № 1) ОНС попадает в
строку 1150 «Основные средства» суммарно с уже введёнными объектами.

Когда можно начислять амортизацию?

Амортизировать ОНС нельзя до ввода в эксплуатацию и постановки на учёт как основное средство.
Исключение — если объект сдан в аренду и подлежит операционной аренде (редкий случай).

Пример проводок

Налоговый учёт

Налог на прибыль

• До ввода ОНС в эксплуатацию затраты не учитываются в расходах (п. 5 ст. 270 НК РФ).
• После ввода — амортизация начисляется по группе 4–10 в зависимости от вида объекта.

НДС

При приобретении материалов/работ зачёт НДС возможен после постановки ОНС на учёт как ОС
и при наличии счёт-фактуры (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Списание ОНС

Если строительство сворачивают, то:

1. Затраты на ликвидацию (демонтаж, вывоз) можно отнести к внереализационным расходам
   на основании п. 1 ст. 265 НК РФ (Письмо Минфина № 03-05-06-01/17081 от ).
2. Себестоимость самого ОНС не учитывается в расходах и подлежит списанию за счёт
   резервов или за счёт прибыли (утратам).

Управленческий учёт и контроль за готовностью

Для инвесторов и девелоперов:

• Использовать метод фактических затрат — сопоставление факт/план, % готовности;
• Контролировать контрольные точки (фундамент, стены, кровля, инженерия);
• Настроить бюджет строительства в 1С:ERP или аналогичной системе.

Чек-лист по учёту незавершённого строительства в 2026 году

1. Проверить наличие разрешения на строительство и фундамента;
2. Заказать технический план и внести ОНС в реестр;
3. Открыть субсчёт 08-3 и аккумулировать затраты;
4. Ежемесячно сверять фактические затраты с планом строительства;
5. После ввода в эксплуатацию начислить амортизацию;
6. При сворачивании строительства списать затраты на ликвидацию по ст. 265 НК РФ.

Правильный учёт незавершённого строительства снижает налоговые риски,
защищает права дольщиков и позволяет оперативно реагировать на изменения
бюджета и графика строительства. Следуйте алгоритму выше, и ваш «недострой»
превратится в полноценный актив, готовый к вводу в эксплуатацию.