В 2026 году имущественный налоговый вычет по НДФЛ при покупке квартиры в ипотеке стал ещё привлекательнее: лимиты пересмотрены, электронная подача документов упростилась, а для супругов появились новые опции по распределению вычета. Ниже — подробная инструкция, сколько можно вернуть, какие документы собрать и как не допустить ошибок, из-за которых ФНС может отказать.
Какие вычеты доступны супругам при покупке жилья в ипотеку
Молодая семья, купившая квартиру с привлечением ипотечных средств, может получить два независимых вычета:
- Основной имущественный вычет — 13 % от стоимости самой квартиры, но не более 2 000 000 ₽ на человека (в 2026 году лимит повышен до 5 000 000 ₽ за счёт законопроекта Миронова).
- Ипотечный процентный вычет, 13 % от уплаченных процентов по кредиту, но не более 3 000 000 ₽ на человека (лимит сохранён).
Таким образом, каждый супруг вправе вернуть до 1 040 000 ₽ ((5 000 000 ₽ + 3 000 000 ₽) × 13 %). Для семьи потолок составляет 2 080 000 ₽.
Как распределить вычеты между супругами
Если квартира оформлена в совместную собственность или в долях, супруги имеют право:
- распределить основной вычет в любых пропорциях (например, 100 % супругу А, 0 % супругу Б) один раз;
- распределить процентный вычет по-другому, чем основной (например, основной 50/50, проценты 70/30);
- если один из супругов уже использовал вычет ранее, второй всё равно может получить свой максимум.
Важно: как только заявление о распределении подано в ИФНС, изменить пропорции нельзя.
Алгоритм получения вычета в 2026 году
Шаг 1. Подготовьте пакет документов
- Свидетельство о праве собственности (ЕГРН-выписка не старше 5 дней).
- Договор купли-продажи + акт приёма-передачи.
- Ипотечный договор и график платежей.
- Справка 2-НДФЛ за 2025 г. с места работы (или выписка из ФНС для ИП).
- Платёжные документы: чеки, выписки банка, квитанции.
- Заявление о распределении расходов/процентов (форма ФНС).
- Свидетельство о браке.
Шаг 2. Выберите способ подачи
- Через Личный кабинет налогоплательщика (электронная подпись или Госуслуги) — самый быстрый: деньги на карту через 1,5-2 месяца.
- В бумаге через МФЦ/ИФНС, 3-4 месяца на возврат.
Шаг 3. Заполните 3-НДФЛ
В 2026 году декларация подаётся за 2025 год. Используйте новый шаблон ФНС (версия 5.12) с разделом «Распределение между супругами».
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира стоимостью 7 000 000 ₽, проценты за 3 года — 1 200 000 ₽
Супруги распределяют вычет 50/50:
- Каждый получает вычет 2 500 000 ₽ (половина лимита 5 000 000 ₽).
- Проценты распределяют 600 000 ₽ на каждого (1 200 000 ₽ / 2).
- Возврат: (2 500 000 ₽ + 600 000 ₽) × 13 % = 403 000 ₽ с каждого.
Пример 2. Один супруг ранее получил вычет на 1 000 000 ₽
Остаток: 4 000 000 ₽. Второй супруг может вернуть максимум 5 000 000 ₽, но не более фактических расходов.
Частые причины отказа ФНС
- Заявление от второго супруга подано, но первый уже исчерпал лимит — дублирующий вычет не положен.
- Ошибка в ЕГРН-выписке (несоответствие долей).
- Отсутствие справки 2-НДФЛ или неверная сумма дохода.
- Покупка у «близкого родственника» (п. 5 ст. 220 НК РФ).
- Выписка из банка не содержит подтверждения уплаты процентов.
Особенности при покупке у застройщика и долевом участии
Если квартира в новостройке, акт приёма-передачи подписывается после сдачи дома; До этого вычет нельзя получить, даже если вы уже платите ипотеку. После подписания акта и регистрации права собственности в ЕГРН срок исковой давности — 3 года (можно подать за 2023-2025 гг. в 2026 году).
Как подать заявление на вычет онлайн за 5 минут
- Авторизуйтесь в Личном кабинете ФНС через Госуслуги.
- В разделе «Получить вычет» выберите «Покупка жилья» → «В ипотеке».
- Загрузите PDF-файлы документов (до 20 МБ).
- Укажите доли распределения (если супруги).
- Подпишите заявление ЭЦП и отправьте.
- Отслеживайте статус в разделе «Мои обращения».
- ✓ Проверьте, не получал ли кто-то из вас вычет ранее.
- ✓ Согласуйте пропорции распределения до первой подачи.
- ✓ Сохраняйте все квитанции и выписки из банка.
- ✓ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года, если хотите вернуть налог за 2025 год.
С учётом новых лимитов 2026 года семья может вернуть до 2,08 млн рублей, а при дальнейшем росте лимитов (если законопроект примут) — до 2,6 млн рублей. Не упустите свой шанс!