Внимание! С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимого имущества, заключаемые между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Этот пункт был закреплён законом, принятом в Государственной Думе в 2024 году. Поэтому даже при «простой» передаче квартиры необходимо соблюдать строгие формальные требования.

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения, это одностороннее, безвозмездное соглашение, в рамках которого одна сторона (даритель) передаёт другому лицу (одаряемому) право собственности на объект недвижимости. Для недвижимости такой договор считается недвижимым имуществом и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Основные юридические требования

1. Нотариальное удостоверение. С 13 янв. 2025 г. каждый договор дарения недвижимости обязан быть заверен нотариусом. Отсутствие нотариального удостоверения делает договор недействительным.
2. Форма договора. Договор должен быть оформлен в письменной форме, содержать все реквизиты сторон, описание объекта и условия передачи.
3. Регистрация в Росреестре. После нотариального удостоверения договор подаётся в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
4. Отсутствие ограничений. Объект не может быть обременён залогом, арестом или другими ограничениями, если иное не предусмотрено законом.
5. Подтверждение права собственности дарителя. Даритель обязан предоставить документ, подтверждающий его право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).

Шаг‑за‑шагом: как правильно составить договор

Шаг 1. Сбор необходимых документов

• Паспорт дарителя и одаряемого.
• ИНН обеих сторон (при наличии).
• Документ, подтверждающий право собственности дарителя (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности).
• Согласие супруга (супруги) дарителя, если объект находится в совместной собственности (свидетельство о браке + согласие в письменной форме).
• Технический паспорт/кадастровый план объекта.

Шаг 2. Определение условий договора

В договоре необходимо чётко указать:

1. Полные ФИО, паспортные данные и адреса сторон.
2. Точное описание недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, тип (квартира, дом, земельный участок).
3. Условие о безвозмездности (в тексте обязательно прописать, что передача осуществляется безвозмездно).
4. Дата и место передачи прав.
5. Указание на то, что даритель не имеет задолженностей по коммунальным услугам, налогам и сборам, связанных с объектом на момент передачи.
6. Порядок и сроки регистрации договора в Росреестре (обычно в течение 30 дней).

Шаг 3. Подготовка текста договора

Пример базовой структуры договора (можно использовать как шаблон):

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

г. Москва "__" __________ 2026 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: Иванов Иван Иванович, паспорт № 1234 567890, выдан __.__.____ г. Отделом УФМС России, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5, ИНН 1234567890,
Одаряемый: Петрова Мария Сергеевна, паспорт № 9876 543210, выдан __.__.____ г. Отделом УФМС России, проживающая по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 20, кв. 12, ИНН 0987654321,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет дарения
 Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, общей площадью 55,2 м².

Права и обязанности сторон
 2.1. Даритель заявляет, что является единственным собственником указанного объекта, на него не наложены ограничения, аресты, залоги и иные обременения.
 2;2. Одаряемый принимает объект в безвозмездное пользование и обязуется оформить переход права собственности в Росреестре в срок не более 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора.


Условия передачи
 3.1. Передача прав собственности осуществляется в момент государственной регистрации договора в Росреестре.
 3.2. С момента регистрации Одаряемый несёт полную ответственность за уплату коммунальных платежей, налогов и сборов, связанных с объектом.

Прочие условия
 4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.
 4.2. Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в соответствии с законодательством РФ.

Подписи сторон:
_____________________/И.И. Иванов
_____________________/М.С. Петрова

Нотариальное удостоверение:
_____________________/Нотариус

Шаг 4. Проверка договора у нотариуса

Принесите подготовленный договор и весь пакет документов в нотариальную контору. Нотариус проверит:

• Отсутствие юридических ограничений на объект.
• Подлинность паспортов и согласий супругов.
• Соответствие текста требованиям закона (обязательное указание безвозмездности, даты, места и т.д.).

После проверки нотариус ставит свою подпись и печать, что делает договор официальным.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

Нотариус может подать документы в Росреестр самостоятельно, либо вы делаете это самостоятельно в МФЦ/через портал Госуслуг. Перечень документов для регистрации:

1. Нотариально заверенный договор дарения.
2. Квитанция об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 г. ставка составляет 0,1 % от кадастровой стоимости, но не менее 4 000 ₽).
3. Выписка из ЕГРН о праве собственности дарителя.
4. Согласие супруга (если требуется).
5. Иные документы, указанные в заявлении (например, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам).

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Можно ли оформить договор дарения без нотариуса, если обе стороны — близкие родственники?

Нет. С 13 янв. 2025 г. закон обязывает нотариальное удостоверение всех договоров дарения недвижимости независимо от родства сторон.

Вопрос 2. Что будет, если договор не будет зарегистрирован в Росреестре?

Без государственной регистрации переход права собственности не считается завершённым. Одаряемый не сможет свободно распоряжаться имуществом (продавать, сдавать в аренду) и не будет застрахован от притязаний третьих лиц.

Вопрос 3. Нужно ли платить налог на дарение?

Для физических лиц налог на дарение недвижимости не взимается, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (родители‑дети, супруги, бабушки‑дедушки и внуки). В остальных случаях применяется налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – ставка 13 % от рыночной стоимости объекта.

Вопрос 4. Можно ли отменить договор дарения?

Да, но только в строго ограниченных случаях, предусмотренных ГК РФ (например, если даритель был введён в заблуждение, если одаряемый не принял дар в установленный срок, либо если дар был сделан в интересах несовершеннолетних и их интересы изменились).

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласия супруга. При совместной собственности без согласия второй половины договор будет недействительным.
• Неправильный кадастровый номер. Ошибки в номере приводят к отказу в регистрации.
• Неуказание безвозмездности. Если в договоре не прописано, что передача происходит безвозмездно, суд может трактовать его как договор купли‑продажи.
• Отсутствие сведений о задолженностях. Долги по коммунальным платежам или налогам могут стать препятствием для регистрации.
• Неправильный порядок подписей. Договор должен быть подписан обеими сторонами в присутствии нотариуса; подпись одной из сторон без нотариального присутствия недействительна.

Составление договора дарения недвижимости без ошибок – процесс, требующий внимательности к деталям и строгого соблюдения законодательства. Ключевые моменты:

1. Соберите полный пакет документов.
2. Составьте договор, включив все обязательные реквизиты.
3. Обязательно пройдите нотариальное удостоверение (закон 2024‑2025 гг.)
4. Подайте документы в Росреестр в течение 30 дней.
5. Проверьте отсутствие долгов и ограничений.

Только так вы сможете уверенно передать недвижимость, не рискуя юридическими проблемами.

Автор статьи: юридический консультант, специализирующийся на недвижимости. Дата публикации: .