Внимание! Актуально на 19 апреля 2026 года. Правила подачи 3-НДФЛ для продажи недвижимости существенно изменились в 2026-м: уточнены лимиты, обновлён формат документов и расширены возможности портала Госуслуги.

Когда обязаны сдавать декларацию

Если вы продали квартиру, комнату, дом или долю в них, то обязаны подать форму 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Исключение — если вы владели объектом:

• ≥ 3 лет — квартира/дом, полученные по договору приватизации, дарению от близких, наследству или в рамках ренты;
• ≥ 5 лет — любое иное жилье, купленное после .

В этих случаях декларацию сдавать не нужно.

Как посчитать налог

Налоговая база

Определите доход от продажи по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.

Способы уменьшения базы

1. Имущественный вычет 1 000 000 руб.
2. Фактические расходы на покупку (включая ипотечные проценты, ремонт, услуги риэлтора, госпошлину), которые можно документально подтвердить.

Выбирайте тот вариант, который даёт большую выгоду.

Как заполнить 3-НДФЛ «с нуля»

Где скачать актуальный бланк

• На сайте ФНС (form.nalog.ru → Формы документов → 3-НДФЛ → форма за 2025 год, действует для отчётности 2026);
• В личном кабинете Госуслуг → «Налоги и сборы» → «Подать декларацию».

Ключевые листы и разделы

Пошаговый пример

Дано: квартира продана за 4 200 000 руб., кадастровая стоимость 3 800 000 руб., куплена 2 года назад за 3 100 000 руб.

1. Минимальная база: max(4 200 000; 3 800 000 × 70 %) = 4 200 000 руб.
2. Уменьшаем на расходы: 4 200 000 – 3 100 000 = 1 100 000 руб.
3. Налог: 1 100 000 × 13 % = 143 000 руб.

Как подать через Госуслуги

Это самый быстрый способ в 2026 году:

1. Авторизуйтесь на gosuslugi.ru с подтверждённой учётной записью.
2. Услуга «Подать (уточнить) декларацию 3-НДФЛ».
3. Выберите «Формирование онлайн» или загрузите PDF-файл, сформированный в «Декларации-2025».
4. Загрузите сканы:
   • договор купли-продажи;
   • платёжные документы (расписка, выписка по карте);
   • расходные документы (ДДУ, квитанция за ремонт, кредитный договор + справка о процентах);
   • паспорт (разворот + регистрация).
5. Подпишите ЭЦП (квалифицированная подпись выдаётся в 5 минут через Госуслуги → «Получить ЭЦП»).
6. Получите квитанцию о приёме. Срок проверки — до 3 месяцев. Уведомление придёт в ЛК и на e-mail.

Уточнённая декларация: что делать при ошибке

Если заметили ошибку до 30 апреля, подайте уточнённую форму с номером корректировки 1, затем 2 и т. д.

1. В ЛК Госуслуг нажмите «Подать уточнённую декларацию».
2. Система автоматически проставит новый номер.
3. Дополнительные документы прикладывайте описательно: «К № корректировки 1 — дополнительный договор уступки требований».

Полезные лайфхаки 2026

• Электронный договор хранится в Росреестре → можно не сканировать бумажный экземпляр.
• Ипотечные %. С 2026 г. разрешено включать до 1 млн руб. ипотечных процентов в расходы при продаже, если квартира была куплена в ипотеку.
• Контроль срока. В ЛК Госуслуг включите SMS-оповещение — за 10 дней до дедлайна придёт напоминание.
• Преференции для семей с детьми. Если продажа связана с покупкой большей площади, можно одновременно подать заявление на вычет при покупке и продажи, получив зачёт взамен возврата.

Чек-лист: что сделать прямо сейчас

1. Проверьте дату перехода права собственности (ЕГРН).
2. Рассчитайте налог двумя способами: вычет 1 млн руб. и фактические расходы.
3. Сформируйте 3-НДФЛ в онлайн-сервисе ФНС или через «Декларацию-2025».
4. Загрузите документы в ЛК Госуслуг, подпишите ЭЦП.
5. Сохраните PDF-копию и квитанцию о приёме.

Готово! Осталось дождаться результатов камеральной проверки и, при необходимости, оплатить налог по реквизитам из ЛК Госуслуг. Успешной сдачи отчётности!