Продажа жилой недвижимости – важный финансовый шаг, а налоговые обязательства могут существенно «съесть» полученную прибыль.
В статье подробно разберём, какие правила действуют в 2026 году, какие вычеты и льготы позволяют уменьшить налогооблагаемую базу, а также покажем, как правильно оформить декларацию 3‑НДФЛ.

Основные положения налогового законодательства

Налоговая ставка

Для физических лиц в России налог на доходы от продажи недвижимости составляет 13 % от налогооблагаемой базы. Если доход превышает 2 400 000 руб., ставка применяется к сумме, превышающей этот порог, а не к полной прибыли.

Налоговая база

Налоговая база = Продажная цена – Себестоимость (стоимость приобретения + расходы, подтверждающие увеличение стоимости) – Имущественный налоговый вычет.

Периоды владения

• Менее 3 лет – налог обязателен (если нет иных льгот).
• От 3 до 5 лет – налог может быть снижен, если собственник использует вычет в 1 млн руб.
• Более 5 лет – налог не взимается, при условии, что квартира является единственным жильём продавца.

С 2025 года налоговая льгота «более 3 лет» стала более гибкой: при владении от 3 до 5 лет вычет в 1 млн руб. всё равно применяется, но налог рассчитывается только с превышения этой суммы.

Как уменьшить налогооблагаемую базу

Имущественный налоговый вычет (фиксированный)

Каждый налоговый резидент имеет право вычесть из дохода до 1 000 000 руб.; Вычет можно применить:

• при продаже единственного жилого помещения;
• при продаже любого жилого помещения, если вы использовали вычет при покупке (тогда его нельзя применять повторно).

Вычет на расходы, связанные с покупкой

В расчёт себестоимости можно включить:

1. стоимость самого объекта (документально подтверждённую цену покупки);
2. расходы на оформление сделки (нотариальные услуги, регистрационный сбор, услуги агентства);
3. расходы на оценку недвижимости.

Вычет на расходы по ремонту

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемый доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на капитальный ремонт, если они были произведены после приобретения квартиры и до её продажи.

Для применения этого вычета необходимо:

• иметь договоры с подрядчиками;
• получить акт выполненных работ;
• предъявить платежные документы (квитанции, выписки из банка).

Важно: расходы на текущий (мелкий) ремонт, такие как покраска стен или замена сантехники, не учитываются как капитальный ремонт.

Комбинация вычетов

В 2026 году налогоплательщик может одновременно использовать:

1. фиксированный вычет в 1 млн руб.;
2. расходы на покупку (документально подтверждённые);
3. расходы на капитальный ремонт.

Все суммы суммируются и вычитаются из дохода до расчёта 13 %.

Пошаговый расчёт налога

Рассмотрим пример, чтобы увидеть, как работают вычеты.

Пример расчёта

Без применения вычетов налог составил бы 13 % от 2 220 000 = 288 600 руб. Вычеты позволили сэкономить 130 000 руб.

Кому и при каких условиях налог не платится

• Собственник более 5 лет – если квартира является единственным жилым помещением, налог не взимается.
• Семьи с детьми – при продаже единственного жилья в течение 3 лет от даты покупки налог может быть освобождён, если в семье есть несовершеннолетние дети (до 18 лет) или дети‑инвалиды.
• Переезд в другой регион – при продаже жилья в связи с переездом на постоянное место жительства в другой субъект РФ налог может быть снижен, если подтверждены соответствующие документы о переезде.
• Обмен недвижимости – при обмене квартиры на другую жилую площадь (покупка нового жилья в течение 12 месяцев) вычет в 1 млн руб. применяется к новому объекту, а налог на продажу может быть нулевым.

Как оформить декларацию 3‑НДФЛ

1. Соберите пакет документов:
   • Договор купли‑продажи квартиры (две копии);
   • Квитанцию о полученной сумме от покупателя;
   • Документы, подтверждающие расходы:
     • Квитанции, банковские выписки за покупку;
     • Нотариальные и регистрационные платежи;
     • Договоры и акты выполненных работ по капитальному ремонту;
     • Чеки и банковские выписки по оплате ремонта.
   • Справка из налоговой о статусе резидентства (если требуется).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете Личный кабинет налогоплательщика:
   • Раздел «Доходы» – указываете полученную от продажи сумму.
   • Раздел «Расходы» – вносите стоимость приобретения, расходы на оформление, капитальный ремонт.
   • Раздел «Налоговый вычет» – указываете фиксированный вычет в 1 млн руб., если вы им пользуетесь.
3. Система автоматически рассчитает налог и покажет сумму к уплате.
4. Оплатите налог до 15 апреля года, следующего за годом продажи (для 2026 года – до 15 апреля 2027 года).
5. Сохраните подтверждение об уплате (квитанцию) – она пригодится в случае проверки.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли одновременно использовать вычет за покупку и вычет за ремонт?

Да. Вычет за покупку (стоимость приобретения) считается частью себестоимости, а вычет за ремонт – отдельным расходом, который также включается в себестоимость. Главное – иметь подтверждающие документы.

Что делать, если я продал квартиру в 2026 году, но получил деньги в 2027 году?

Налог считается в том календарном году, когда была заключена сделка (дата в договоре купли‑продажи). Декларацию необходимо подать за 2026 год, а уплатить налог – до 15 апреля 2027 года.

Как учесть расходы, если я платил за ремонт наличными?

Налоговая требует документального подтверждения. Наличный расчёт без чека не принимается. Поэтому рекомендуется всегда платить банковскими картами или переводом и сохранять чек/квитанцию.

Если я продаю дачу, а не квартиру, можно ли применить те же вычеты?

Для дач (дачных участков) действуют те же принципы, но фиксированный вычет в 1 млн руб. применяется только к жилой недвижимости. Для дач возможен только вычет расходов на покупку и ремонт, если они документально подтверждены.

• Тщательно собирайте и сохраняйте все документы, связанные с покупкой, оформлением и ремонтом.
• Если срок владения менее 3 лет, планируйте использовать все возможные вычеты, чтобы снизить налоговую нагрузку.
• При продаже квартиры, которой владели более 5 лет, проверьте, действительно ли она является единственным жильём – тогда налог не взимается.
• Заполняйте декларацию в Личном кабинете налогоплательщика как можно раньше, чтобы избежать штрафов за просрочку.
• При сомнениях консультируйтесь с налоговым юристом или специалистом по бухгалтерии – правильное оформление экономит деньги.

Соблюдая перечисленные правила, вы сможете законно сократить налог с продажи квартиры и сохранить большую часть полученной прибыли.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 года. Информация основана на действующем Налоговом кодексе РФ, статье 220, а также на официальных разъяснениях ФНС за 2025‑2026 годы;