Аренда квартиры или дома может стать отличным источником пассивного дохода, однако большинство собственников задаются вопросом: «А что с налогами?» Ниже вы найдёте легальные схемы и актуальные лайфхаки, которые позволяют существенно снизить или вовсе исключить налоговую нагрузку при сдаче жилья в аренду в России в 2024 году.

Почему возникает обязанность платить налоги

Любой гражданин, получающий доход от сдачи недвижимости, обязан:

• Зарегистрироваться в налоговой (если вы не ИП);
• Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
• Уплатить 13 % НДФЛ (или 13 % по ставке «Налог на профессиональный доход» для самозанятых).

Полностью легальные способы «не платить» или минимизировать налог

Воспользуйтесь налоговым вычетом по НДФЛ

Граждане, сдающие жильё как физлица, имеют право на профессиональный налоговый вычет в размере 20 % от полученного дохода (п. 5 ст. 221 НК РФ).

Пример: вы получили 300 000 ₽ за год. Налоговая база = 300 000 – 20 % = 240 000 ₽. НДФЛ = 240 000 × 13 % = 31 200 ₽ вместо 39 000 ₽.

Зарегистрируйтесь самозанятым

Режим «Налог на профессиональный доход» (НПД) доступен в любом регионе РФ с 2023 года. Условия:

• Ставка 4 % при работе с физлицами;
• Ставка 6 % при работе с ИП и юрлицами;
• Доход до 2,4 млн ₽ в год;
• Не нужно сдавать декларации, нет фиксированных взносов;
• Онлайн-регистрация через приложение «Мой налог» за 5 минут.

Лайфхак: если у вас несколько квартир, регистрируйте на каждую отдельного члена семьи (супруг/дети-взрослые), чтобы не выходить за лимит 2,4 млн ₽.

Откройте ИП и выберите УСН «Доходы минус расходы»

Если расходы на коммунальные услуги, ремонт и ипотека превышают 20 %, выгоднее УСН 15 %.

Калькуляция:

1. Доход: 360 000 ₽ за год;
2. Расходы (коммуналка и ремонт): 150 000 ₽;
3. База: 210 000 ₽;
4. Налог: 31 500 ₽ (15 %).

Сдайте жильё «по доверенности»

Если собственник — пенсионер или находится за границей более 183 дней, доверенное лицо может платить налог от своего имени в режиме НПД или УСН. Это позволяет сохранить льготы собственника (например, пенсионный вычет).

Оформите «арендную компенсацию» вместо «аренды»

Если квартира сдаётся работодателю для размещения сотрудников, можно подписать договор компенсации расходов. В этом случае деньги поступают как возмещение, а не доход, и не облагаются НДФЛ. Важно: в договоре должен быть указан конкретный сотрудник и срок командировки.

Схемы «серой зоны» и почему от них лучше отказаться

• Конверт наличными. Любой арендатор может «сдать» вас, подав в суд иск о признании договора незаключённым и возврате денег. Дополнительно грозит штраф 20 % от неучтённого дохода плюс пени.
• Серые договоры дарения. Формально квартира отдаётся «бесплатно», а взамен дарится вещь (машина, картина). При проверке налоговая легко докажет схему.
• Фиктивные ИП без деятельности. Если ИП не сдаёт отчётность, блокируются счета и начисляются страховые взносы (около 45 000 ₽ в 2024 году).

Пошаговый чек-лист: как оформить сдачу жилья с минимальным налогом

1. Определите годовой доход и расходы.
2. Сравните ставки: НПД, УСН 6 % и 15 %, НДФЛ 13 % с вычетом 20 %.
3. Зарегистрируйтесь в «Мой налог» или откройте ИП онлайн.
4. Составьте типовой договор найма/аренды, укажите платежные реквизиты ИП/самозанятого.
5. Ежемесячно выставляйте чеки в приложении или в 1С-Отчётности.
6. Подайте декларацию по итогам года (если выбран УСН).

Частые вопросы

Можно ли вообще не платить, если квартира сдаётся меньше 3 месяцев?

Нет. Даже краткосрочная аренда облагается. Однако вы можете не превысить необлагаемый минимум в 0 ₽, только если доход = 0 ₽, что невозможно.

Что будет, если договор заключён на 11 месяцев и автоматически продлевается?

Налоговая считает фактически полученный доход. Поэтому при продаже квартиры или переезде всё равно придётся отчитаться.

Как налоговая узнаёт о доходе?

• Данные из банков (сторонние платежи > 600 000 ₽ в год по 115-ФЗ);
• Жалобы соседей и конкурентов;
• Проверка сервисов типа Airbnb, Циан, Авито (ФНС имеет доступ к рекламным кабинетам).

Самый безопасный способ «не платить лишнего» — выйти из тени и выбрать один из легальных режимов: НПД или УСН. При грамотном подходе ставка налога может составить всего 4–6 %, а риски штрафов и уголовных дел исчезнут полностью.

Помните: налоговая ставит на поток проверки квартир с 2024 года. Легальная аренда сегодня — это спокойствие собственника завтра.

Материал подготовлен на основе актуальных норм НК РФ по состоянию на 1 января 2024 г. Перед применением проконсультируйтесь со специалистом.