Собираетесь сдавать квартиру и не хотите прятать доход от ФНС? С 2026 годом ситуация ещё проще: статус самозанятого оформляется за несколько кликов в приложении «Мой налог», а налог по профессиональному доходу составляет всего 4 % (вместо 13 % НДФЛ). Ниже — подробная инструкция, как действовать легально и экономно.

Почему важно быть официальным арендодателем

• Доход засчитывается банкам при подаче заявки на ипотеку.
• Вы можете спокойно заключать договоры и не бояться внезапных проверок.
• Если вдруг возникнет спор, у вас есть юридически чистые документы.

Три популярных схемы сдачи квартиры

Как физлицо (НДФЛ 13 %)

Классический, но самый дорогой вариант. До 30 апреля следующего года подаете декларацию 3-НДФЛ и платите 13 % от полученного дохода.

Как ИП на УСН 6 %

Нужно вести упрощённую бухгалтерию и платить:

• 6 % от выручки;
• страховые взносы (фиксированные + 1 % сверх 300 000 ₽).

При доходе 400 000 ₽ в год итоговая нагрузка может превысить 50 000 ₽.

Как самозанятый (ПДФ 4 %)

Самый выгодный способ в 2026 году.

• Ставка 4 % при сдаче жилья физлицам (6 % — юрлицам).
• Никакой отчётности: приложение «Мой налог» само считает и присылает квитанцию до 10-го числа следующего месяца.
• Без фиксированных взносов.
• Доход до 2,4 млн ₽ в год.

Пошаговая инструкция: как стать самозанятым

1. Скачайте приложение «Мой налог» в App Store или Google Play.
2. Зарегистрируйтесь через Госуслуги (паспорт и фото достаточно).
3. Выберите регион, где находится квартира.
4. Укажите вид деятельности «Сдача жилой недвижимости в аренду».
5. Получите уведомление о постановке на учёт (придёт в течение 1 минуты).
6. Каждый раз, когда поступает оплата от жильца, оформляйте чек прямо в приложении (занимает 10 секунд).

На что обращать внимание при заключении договора

• Срок до 11 месяцев, договор не нужно регистрировать в Росреестре, но налог всё равно платится.
• Аванс и депозит не облагаются налогом, если прописаны отдельной строкой.
• Коммунальные услуги входят в налогооблагаемую базу, если включены в арендную плату.

Как налоговая может узнать о сдаче

Инспекторы получают информацию из:

• выписок с банковских счётов (если арендаторы платят безналом);
• обращений соседей или управляющей компании;
• договоров, которые случайно попали в картотеку Росреестра;
• объявлений на популярных сайтах (парсятся автоматически).

Поэтому легче заранее стать самозанятым, чем потом доказывать свою невиновность и платить пени.

Чек-лист «Сдать квартиру официально без налога»

Сдавать квартиру официально в 2026 году выгодно и просто. Всё, что нужно — статус самозанятого и 4 % от арендной платы. Это дешевле, чем 13 % НДФЛ, и гораздо спокойнее, чем ждать «письма счастья» от налоговой. Оформляйтесь за 5 минут и спите спокойно!