Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
В 2026 году правила расчёта налога при продаже недвижимости серьёзно изменились: Госдума уже в первом чтении одобрила поправки‚ которые упраздняют действующие льготы. Чтобы не ошибиться в расчётах и избежать штрафов‚ разберёмся‚ как теперь считается налог с продажи квартиры‚ какие вычеты и освобождения остались‚ и что важно успеть до окончательного принятия закона.
Какой налог платят при продаже квартиры
При продаже недвижимости физическое лицо получает доход‚ с которого государство взимает налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году базовая ставка остаётся прежней:
- 13 % — для резидентов РФ (пребывающих в стране ≥ 183 дней за последние 12 месяцев);
- 30 % — для нерезидентов.
Когда налог не платится: новые сроки владения
Раньше квартиру можно было продать без НДФЛ‚ если она находилась в собственности 3 года (при наследстве‚ подарке от близких или приватизации) или 5 лет (в остальных случаях).
Важно! Поправки‚ принятые Госдумой в первом чтении‚ упраздняют льготные сроки. Если закон вступит в силу в текущем году‚ единый минимальный срок владения станет 5 лет для всех объектов. Переходных мягких льгот не предусмотрено.
| Способ получения квартиры | Старые правила (до 2026) | Новые правила (после принятия закона) |
|---|---|---|
| Наследство‚ дар от родственника‚ приватизация | 3 года | 5 лет |
| Покупка‚ обмен‚ долевое участие | 5 лет | 5 лет |
Как рассчитать налоговую базу: два способа
Если срок владения не спасает‚ придётся заплатить НДФЛ. Налог считается от большего из двух значений:
- Цена по договору купли-продажи;
- 70 % от кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года продажи.
Пример: продали квартиру за 5 млн рублей‚ кадастровая стоимость 7 млн. Налогооблагаемая база = max(5 млн‚ 4‚9 млн) = 5 млн рублей.
Как уменьшить налог: вычеты и «альтернативная кнопка»
Уменьшить начисленный НДФЛ можно одним из двух способов (выбирать при подаче декларации):
- Имущественный вычет, 1 млн рублей на весь объект независимо от количества собственников;
- Расходы на покупку — можно вычесть документально подтверждённые затраты‚ включая ремонт и проценты по ипотеке.
Пример: квартиру купили за 3‚5 млн‚ продали за 5 млн. НДФЛ = (5 млн – 3‚5 млн) × 13 % = 195 тыс рублей.
Когда выгоднее применять вычет‚ а когда расходы
| Ситуация | Рекомендация |
|---|---|
| Покупная цена ≥ продаётся за | Вычет по расходам → налог = 0 |
| Неизвестны/малы покупные документы | Вычет 1 млн ₽ |
Пошаговый алгоритм расчёта налога
- Определить срок владения (дата регистрации → дата перехода права покупателю).
- Сравнить цену сделки и 70 % кадастровой стоимости → выбрать большую.
- Выбрать вычет (1 млн ₽ или расходы).
- Рассчитать НДФЛ: (база – вычет) × 13 %.
- Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог до 15 июля.
Особые случаи
Продажа доли
При продаже доли вычет 1 млн распределяется между всеми продавцами пропорционально доле или каждый сособственник может применить полный вычет‚ если продаёт свою долю отдельным договором.
Применение материнского капитала
Средства маткапитала считаются вашими собственными деньгами и входят в расходы‚ уменьшающие базу.
Продажа с ипотекой
Неустойка банку и проценты по кредиту признаются расходами‚ если они документально подтверждены.
Что изменится после принятия новых поправок
- Льготный трёхлетний срок исчезнет даже для наследства и приватизации.
- Кадастровая стоимость будет пересматриваться ежегодно‚ поэтому «занижать» цену в договоре станет рискованнее.
- Ужесточат контроль за сделками через онлайн-сервисы ФНС и Росреестр.
Чек-лист: как не допустить ошибку
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Запросите справку о кадастровой стоимости на .
- Сохраните все платёжные документы при покупке и ремонте.
- Подайте декларацию в срок‚ даже если налог = 0.
- Уточняйте статус закона: если поправки вступят раньше ‚ планируйте продажу до конца 2026 года‚ чтобы «успеть» под старые льготы.
Примеры расчёта
Пример 1. Наследство 2023 г.‚ продажа в 2026 г.
Срок владения = 3 года.
Старая норма → освобождение‚ налог = 0.
Новая норма (если закон вступит) → налог = (цена – 1 млн) × 13 %.
Пример 2. Покупка в 2024 г. за 4 млн‚ продажа в 2026 г. за 5 млн
Срок владения = 2 года → налог платить всегда.
База = 5 млн.
Вычет по расходам = 4 млн.
НДФЛ = (5 – 4) × 13 % = 130 тыс рублей.
Где узнать точную кадастровую стоимость и подать декларацию
- Кадастровая стоимость: rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация».
- Онлайн-подача 3-НДФЛ: Личный кабинет налогоплательщика ФНС.
- Консультация: любое отделение МФЦ‚ звонок в ФНС ###-###-####.