Продажа жилой недвижимости – один из самых частых способов получения дохода у граждан России.
Однако многие владельцы не знают, как правильно рассчитать налоговую базу и какие вычеты можно применить.
В этой статье мы подробно разберём, что считается доходом от продажи квартиры, какие ставки НДФЛ действуют с 2025 года, какие сроки владения освобождают от налога и как оформить вычет «на покупку нового жилья».

Что считается доходом от продажи квартиры?

Доходом считается разница между выручкой от продажи и суммой, затраченной на приобретение и улучшение недвижимости. В формуле это выглядит так:

Доход = Цена продажи – (Сумма приобретения + Стоимость улучшений + Расходы, связанные с продажей)

• Цена продажи – сумма, полученная от покупателя (без учета НДС, если он не применим).
• Сумма приобретения – стоимость, указанная в договоре купли‑продажи, либо в справке о стоимости, полученной от налоговой (если документ отсутствует).
• Стоимость улучшений – затраты на капитальный ремонт, перепланировку, замену коммуникаций и т.п., подтверждённые чеками и актами.
• Расходы, связанные с продажей – комиссия агентства, нотариальные сборы, расходы на рекламу и др.

Если полученный доход отрицательный (вы продали дешевле, чем купили), налог уплачивать не нужно.

Налоговые ставки на 2025‑2026 годы

С 2025 года в России введена прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости:

1. До 5 млн рублей – 13 % (стандартная ставка).
2. С 5 млн рублей до 10 млн рублей – 15 %.
3. Свыше 10 млн рублей – 20 %.

Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, налог обязателен, независимо от того, получен ли доход или нет (если доход положительный); При владении более 5 лет доход освобождается от налога полностью.

Срок владения и освобождение от налога

Важно: если вы продаёте несколько объектов недвижимости одновременно, каждый из них рассматривается отдельно. Срок владения считается по каждому объекту индивидуально.

Как уменьшить налогооблагаемую базу?

Стандартный налоговый вычет «на покупку нового жилья»

Если вы используете выручку от продажи квартиры для покупки (или строительства) другого жилого помещения, вы можете полностью избавиться от налога, при условии, что:

• Квартира была в собственности менее 5 лет.
• Покупка нового жилья (или строительство) произведена в течение трёх лет с момента продажи.
• Сумма налогооблагаемого дохода не превышает стоимости нового жилья (до 30 млн рублей).
• Вы предоставляете в налоговую декларацию документ, подтверждающий покупку (договор купли‑продажи, выписку из реестра и т.п.).

Вычет за расходы на улучшение квартиры

Все документально подтверждённые расходы на капитальный ремонт, перепланировку, замену окон, дверей, коммуникаций могут быть включены в «стоимость приобретения» и тем самым уменьшить доход.

Учет расходов на продажу

Комиссия агентства, нотариальные сборы, услуги оценщика – всё это снижается от суммы продажи и уменьшает налоговую базу.

Пошаговый алгоритм расчёта налога

1. Определите цену продажи. Сумма, полученная от покупателя, указана в договоре.
2. Соберите документы, подтверждающие стоимость приобретения. Это может быть оригинальный договор, выписка из реестра или справка от налоговой.
3. Учтите все расходы на улучшения. Сохраните чеки, акты, счета‑фактуры.
4. Учтите расходы, связанные с продажей. Комиссия агентства, нотариальные сборы и т.п.
5. Составьте налоговую базу. По формуле из пункта 1.
6. Определите срок владения. Если более 5 лет – налог не платится.
7. Примените вычеты. Если покупаете новое жильё – оформляйте вычет «на покупку нового жилья». Если есть расходы на улучшения – включайте их в стоимость.
8. Вычислите ставку. Примените прогрессивную шкалу к полученному доходу.
9. Заполните декларацию по форме 3‑НДФЛ. В разделе «Доходы от продажи имущества» укажите полученный доход, вычеты и рассчитанный налог.
10. Оплатите налог в срок. Срок уплаты – до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Примеры расчётов

Пример 1. Квартира продана через 3 года, без вычета

Пример 2. Квартира продана через 4 года, использован вычет «на покупку нового жилья»

Пример 3. Квартира продана после 6 лет владения

Независимо от цены продажи и полученного дохода налог не начисляется, так как срок владения превышает 5 лет.

Какие документы нужно подготовить для налоговой?

• Договор купли‑продажи квартиры (два экземпляра – продавец и покупатель).
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.
• Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор, выписка из реестра, справка от налоговой).
• Квитанции, счета‑фактуры, акты о проведенных капитальных ремонтах.
• Документы, подтверждающие расходы на продажу (договор с агентством, нотариальный акт, счета за рекламные услуги).
• Если используется вычет «на покупку нового жилья» – договор купли‑продажи нового жилья, справка из банка о получении кредита, акт приема‑передачи.
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ.

Все документы следует хранить минимум 5 лет, так как налоговая может потребовать их для проверки.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли уменьшить налог, если продать квартиру «по рыночной стоимости», а не по фактической?

Да. При расчёте дохода налоговая использует ценообразующую стоимость, если она выше цены продажи. Это делается для предотвращения занижения цены с целью уклонения от налога.

Нужно ли платить налог, если квартира была подарена родственнику, а потом продана?

Если вы получили квартиру в дар и владели ею менее 5 лет, при её продаже вы обязаны уплатить НДФЛ с полученного дохода, как и в случае обычной покупки.

Как оформить вычет, если я продал квартиру, а покупка нового жилья ещё не завершена?

В декларации указываете планируемую покупку и прикладываете договор купли‑продажи (или предварительный договор); После завершения сделки предоставляете подтверждающие документы. Налоговая может потребовать их в течение 30 дней.

Можно ли использовать вычет «на покупку нового жилья», если я покупаю квартиру в другом регионе?

Да. География не имеет значения, главное – чтобы объект был жилым и находился в Российской Федерации.

1. Точное определение цены продажи и всех расходов, связанных с покупкой, улучшением и продажей.
2. Проверка срока владения – более 5 лет = освобождение от налога.
3. Применение возможных вычетов (на покупку нового жилья, расходы на улучшения).
4. Расчёт налога по прогрессивной шкале 13‑15‑20 % и своевременная подача декларации 3‑НДФЛ.

Соблюдая эти правила и храня все подтверждающие документы, вы сможете законно минимизировать налоговую нагрузку и избежать неприятных проверок со стороны ФНС.

Автор: юридический портал «Налоговый Гид», 2026 г.