Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, которую проводит государство.
Она влияет на размер налогов и государственных пошлин, а также на целый ряд финансовых обязательств собственника.
В этой статье мы подробно разберёмся, как именно рассчитывается кадастровая стоимость,
какие факторы учитываются, и где можно узнать уже установленный показатель.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость, это не рыночная цена, а расчётная величина, определяемая по
единой методике массовой оценки. Она используется:
- для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц;
- для определения размера госпошлин при оформлении сделок;
- для установления цены при продаже имущества, находящегося в собственности государства;
- при начислении арендной платы за земельные участки.
Важно: кадастровая стоимость может быть как ниже, так и выше рыночной.
Если вы считаете, что оценка завышена, её можно оспорить через суд или комиссию при Росреестре.
Как рассчитывается кадастровая стоимость: пошаговая схема
Шаг 1. Определение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС)
УПКС — это стоимость 1 квадратного метра недвижимости в пределах кадастрового квартала
или однородной группы объектов. Он рассчитывается на основе:
- статистических данных по сделкам купли-продажи в регионе;
- данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- характеристик района: транспортная доступность, инфраструктура, экология и др.
Шаг 2. Корректировка по индивидуальным признакам объекта
После получения УПКС значение корректируется с учетом:
- местоположения (этаж, удалённость от центра, наличие парковки);
- года постройки и состояния дома;
- материала стен (кирпич, панель, монолит и др.);
- серии дома (для многоквартирных домов);
- площади и планировки.
Шаг 3. Финальный расчёт
Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:
Кадастровая стоимость = УПКС × Площадь объекта × Коэффициент корректировки
Пример расчёта для квартиры
- УПКС в кадастровом квартале: 120 000 руб/м²
- Площадь квартиры: 45 м²
- Коэффициент корректировки (например, за новизну дома): 0,98
Результат: 120 000 × 45 × 0,98 = 5 292 000 руб., это и есть кадастровая стоимость.
Где посмотреть кадастровую стоимость онлайн
- Официальный сайт Росреестра — rosreestr.gov.ru:
- раздел «Справочная информация по объектам недвижимости»;
- вводится адрес или кадастровый номер;
- получается бесплатная выписка в формате PDF.
- Федеральная государственная кадастровая оценка (ФГИС ЕГРН) — egrn.reestr.ru
- Публичная кадастровая карта — pkk.rosreestr.ru
- Сервисы СберБизнеса и других банков, онлайн-калькуляторы кадастровой стоимости.
Как часто пересчитывается кадастровая стоимость
По закону кадастровая оценка должна проводиться не реже одного раза в 5 лет,
а в крупных городах, не реже одного раза в 3 года.
В 2026 году многие регионы уже проводят очередную переоценку,
и в ряде случаев стоимость может вырасти на 10–30 %.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
- Досудебный порядок:
- подача заявления в комиссию при Росреестре;
- необходим отчёт независимого оценщика;
- срок рассмотрения — до 30 дней.
- Судебный порядок:
- иск в районный суд;
- обязательна экспертиза суда или независимого оценщика;
- срок разбирательства — до 2 месяцев.
Кадастровая стоимость — это важный показатель, влияющий на налоговую нагрузку и стоимость сделок.
Она рассчитывается по стандартизированной методике с учётом средних рыночных данных и базовых характеристик объекта.
Узнать кадастровую стоимость можно онлайн, а при необходимости — изменить через комиссию или суд.
Помните: чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог.
Поэтому следите за актуальностью данных и своевременно проверяйте правильность оценки.