С 1 января 2025 года вступили в силу обновлённые правила налогообложения операций с недвижимостью, в т․ч․ и сделок по продаже земельных участков․ Ниже — подробная инструкция, как рассчитать и получить налоговый вычет, если вы продаёте землю, а также какие нюансы учесть, чтобы не переплатить в бюджет․

Когда возникает налог к уплате?

При продаже земельного участка обязанность уплатить НДФЛ (13 % для резидентов, 15 % сверх 5 млн ₽) появляется только если:

• Земля была приобретена после ;
• Срок владения менее минимального освободительного периода: 5 лет (для участков, полученных по наследству, дару, приватизации или ренте, 3 года)․

Если срок владения больше установленного, доход от продажи не облагается НДФЛ, и декларацию подавать не нужно․

Какие варианты налогового вычета доступны?

Вариант 1․ Имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽ (ст․ 220 НК РФ)

Формула:

НДФЛ = (Доход от продажи — 1 000 000 ₽) × 13 %

Вариант 2․ Вычет в размере фактически понесённых расходов

Формула:

НДФЛ = (Доход — Документально подтверждённые расходы на покупку) × 13 %

Если вы покупали участок, скажем, за 4 500 000 ₽, а продаёте за 6 000 000 ₽, выгоднее применить вычет расходов:

• Доход: 6 000 000 ₽
• Расходы: 4 500 000 ₽
• НДФЛ: (6 000 000 — 4 500 000) × 13 % = 195 000 ₽

При применении вычета 1 000 000 ₽ налог был бы 650 000 ₽, что гораздо больше․

Шаги по оформлению вычета

1. Подготовьте документы:
   • Договор купли-продажи (новый и старый);
   • Платёжные поручения, чеки, выписки из ЕГРН;
   • 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года);
   • Заявление на вычет (в составе декларации)․
2. Подайте декларацию онлайн через Личный кабинет ФНС или лично в ИФНС․
3. Уплатите налог до 15 июля следующего года (или получите переплату возвратом)․

Особые ситуации

НДФЛ и НДС при продаже юрлицом

Если земля принадлежит компании, а не физлицу, и выручка за 2024 год превысила лимит, освобождение от НДС не применяется․ Тогда компания обязана начислить НДС, а налоговый вычет по НДФЛ не предоставляется․ Компании применяют ставку НДС 20 % (или пониженную 5 % при спецрежимах)․

Кадастровая стоимость как контрольное значение

Если цена сделки < 70 % от кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом 70 % кадастровой стоимости на дату продажи (п․ 5 ст․ 217․1 НК РФ)․

Пример расчёта с учётом новых правил 2025 г․

Поскольку цена продажи выше 70 % кадастровой, расчёт идёт от 5 500 000 ₽:

• НДФЛ = (5 500 000 — 3 800 000) × 13 % = 221 000 ₽․

Частые ошибки и советы

• Ошибка: не сохранять чеки на покупку, надеясь на вычет 1 000 000 ₽․ Потеряете деньги․
• Совет: Подавайте 3-НДФЛ даже при убытке (доход < расходов) — это закроет период и убережёт от претензий․
• Напоминание: С 2025 г․ налоговый вычет при покупке жилья всё так же ограничен 2 млн ₽, а по процентам ипотеки — 3 млн ₽․ Это не связано напрямую с продажей, но может использоваться вместе с вычетами при продаже․

Краткий чек-лист

1. Проверьте срок владения․
2. Выберите выгодный вариант вычета: 1 000 000 ₽ или расходы․
3. Сравните цену с кадастровой․
4. Подготовьте документы и сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 г․

Важно: при любых сомнениях обратитесь к налоговому консультанту — изменения 2025 года могут влиять на ваши конкретные обстоятельства․