Продажа дома, который находится в собственности менее трёх лет, создаёт для физического лица обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже подробно разобраны:
- как определить срок владения;
- какие бывают ставки;
- какие вычеты можно применить;
- как правильно рассчитать и подать декларацию.
Когда срок владения считается менее 3 лет
Начальный момент отсчёта зависит от способа получения дома:
- При покупке — с даты регистрации права собственности в Росреестре.
- При наследовании — с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя).
- При дарении или приватизации — с даты регистрации перехода права.
Если на момент продажи с момента указанной даты прошло менее 36 полных месяцев, доход от продажи облагается НДФЛ.
Ставка налога
Для резидентов РФ ставка составляет 13 %.
Для нерезидентов — 30 %.
Налоговая база: от чего считать налог
Налоговая база определяется как разница между выручкой от продажи и документально подтверждёнными расходами либо имущественным вычетом.
Формула в общем виде:
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет/Расходы) × 13 %
Какие вычеты и расходы можно учесть
Имущественный вычет 1 000 000 рублей
- Предоставляется один раз в налоговом периоде (год).
- Не требует подтверждения расходов.
- Подходит, если документы о покупке дома утеряны или расходы были меньше 1 млн руб.
Документальные расходы
Можно уменьшить доход на фактические расходы, связанные с приобретением дома:
- цена покупки по договору;
- нерешённые ипотечные проценты;
- регистрационные и нотариальные сборы (в части, относящейся к дому).
Важно: все расходы должны быть подтверждены договорами, чеками, платёжными поручениями.
Примеры расчёта
Пример 1: Используем вычет 1 000 000 руб.
- Дом продан за 2 500 000 руб.
- Документы о покупке утеряны.
НДФЛ = (2 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 195 000 руб.
Пример 2: Уменьшаем на фактические расходы
- Дом продан за 3 200 000 руб.
- Куплен за 2 400 000 руб., подтверждено договором и выпиской из ЕГРН.
НДФЛ = (3 200 000 – 2 400 000) × 13 % = 104 000 руб.
Кадастровая стоимость как «строка безопасности»
Если цена продажи занижена, налоговая может пересчитать доход исходя из 70 % кадастровой стоимости.
Формула тогда:
Доход = max(фактическая цена, 0.7 × кадастровая стоимость)
Сроки и порядок уплаты
- До 30 апреля следующего года подаётся декларация 3-НДФЛ.
- До 15 июля того же года уплачивается налог.
- Оплатить можно через личный кабинет ФНС или любой банк по реквизитам ИФНС.
Что будет, если не заплатить
- Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 % и не менее 1 000 руб.).
- Пеня 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Взыскание по суду.
Частые вопросы
— Можно ли ничего не платить, если куплю другой дом в том же году?
Нет. Налог с продажи и вычет при покупке — два разных механизма, они не взаимозачитываются в рамках одной операции.
— Как подтвердить расходы, если покупались материалы для строительства самостоятельно?
Храните все чеки, накладные, акты выполненных работ. При необходимости заказывайте независимую оценку для документального подтверждения рыночной стоимости.
— Подлежит ли налог продаже доли?
Да, но вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле. Например, при продаже ½ доли вычет = 500 000 руб.
Пошаговая инструкция «от А до Я»
- Определите дату начала владения.
- Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- Выберите, что выгоднее: вычет 1 млн или фактические расходы.
- Заполните 3-НДФЛ (приложение 6, вычет, приложение 7 — расходы).
- Подайте декларацию: онлайн через ЛК ФНС, лично, почтой или через МФЦ.
- Сформируйте квитанцию и оплатите налог до 15 июля.
Используйте онлайн-калькуляторы ФНС или консультации юриста для персонального расчёта. Так вы избежите ошибок и лишних сборов.
Коротко
Если дом куплен менее 3 лет назад — 13 % НДФЛ, но можно уменьшить налог на 1 000 000 руб. или на фактические расходы. Следите за сроками подачи 3-НДФЛ и уплаты налога.