С 1 марта 2026 года в России вступает в силу закон, который кардинально изменяет правила, связанные с видами разрешенного использования (ВРИ) земельных участков․ Это означает, что процедура подготовки и проведения аукционов претерпит ряд существенных изменений․ Ниже ‒ подробная инструкция о том, как сегодня и как будет завтра проводиться государственная продажа земельных участков через торги․
Что такое аукцион по продаже земельных участков?
Аукцион по продаже земельных участков — это конкурентная процедура, в ходе которой участники предлагают цену за право заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности․ Побеждает тот, кто предложил наибольшую цену․
Кто организует торги?
- Росимущество — федеральные земли․
- Региональные комитеты по управлению госимуществом — земли субъектов РФ․
- Администрации муниципалитетов — муниципальные земли․
Пошаговая схема проведения аукциона (действует до 28 февраля 2026 г․)
Шаг 1․ Планирование и резервирование участка
- Организатор формирует перечень участков, подлежащих продаже․
- Земельный участок временно изымается из оборота и закрепляется за аукционом․
- Формируется начальная цена на основании кадастровой стоимости, но не ниже 60 % от неё․
Шаг 2․ Подготовка документации
- Изготавливается кадастровый паспорт․
- Уточняется ВРИ (вид разрешённого использования) на основании ПЗЗ (правил землепользования и застройки)․
- Публикуется извещение на официальном сайте торгов и в ЕИС (единой информационной системе)․
Шаг 3․ Регистрация участников
Заявки принимаются не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов․ Участникам необходимо:
- Оплатить задаток (обычно 5–10 % от начальной цены)․
- Предоставить копии ЕГРЮЛ / ЕГРИП, паспорт, доверенность․
Шаг 4․ Проведение аукциона
Формат может быть:
- Открытый по составу участников и предложенным ценам — в электронной форме на площадке Росимущества или Сбербанк-АСТ․
- Закрытый — по решению органа-продавца (редко)․
Ход торгов:
- Ведущий объявляет начальную цену и шаг повышения (не менее 1 %)․
- Участники подают ценовые предложения онлайн или жестом (на очных торгах)․
- После трёх поступлений одинаковых ставок торги завершаются․
- Победитель вносит оставшуюся сумму в течение 30 дней․
- Стороны подписывают договор купли-продажи․
- Регистрация перехода права в Росреестре занимает 7–9 дней․
Что изменится с 1 марта 2026 года
Новые правила ВРИ
Закон от 13 января 2026 года (принят во II и III чтениях Госдумой) вводит:
- Единые категории разрешённого использования с кодами ЕГРН․
- Автоматическое изменение ВРИ при продаже участка, если он не соответствует целевому назначению․
- Обязательное уведомление покупателя о возможном изменении ВРИ в течение 5 лет․
Как это отразится на аукционах
| Что изменится | Как было до | Как будет после |
|---|---|---|
| Проверка ВРИ | На стадии подготовки аукциона | Автоматическая проверка в ЕГРН, данные обновляются онлайн |
| Извещение | Публикация за 30 дней | Дополнительное приложение «Проект изменений ВРИ» с QR-кодом |
| Задаток | 5–10 % от начальной цены | Может быть увеличен до 15 % для «земель с нестабильным ВРИ» |
Как принять участие: чек-лист для покупателя
- Определите площадку: torgi․gov․ru или rosim․ru․
- Найдите раздел «Продажа земельных участков» и фильтр «По дате»․
- Скачайте извещение и проект договора․
- Проверьте ВРИ в сервисе Публичная кадастровая карта․
- Уточните инфраструктуру (дороги, газ, электричество)․
- Оплатите задаток и подайте заявку онлайн․
- Установите программный клиент ЭТП (если торги электронные)․
- Участвуйте в торгах в назначенный день и час․
Типичные ошибки участников
- Игнорирование ВРИ — после покупки может оказаться, что строить магазин нельзя․
- Недооценка расходов на подведение инженерии — цифра может превысить стоимость самого участка․
- Опоздание на 5 минут — система автоматически блокирует вход в торговый зал․
Стоимость для бюджета и участника
| Статья расходов | Организатор (государство) | Участник |
|---|---|---|
| Кадастровые работы | 15 000–70 000 ₽ | 0 ₽ |
| Экспертиза (при необходимости) | 30 000–100 000 ₽ | 0 ₽ |
| Госпошлина за регистрацию | 0 ₽ | 2 000 ₽ (ФЛ) / 22 000 ₽ (ЮЛ) |
| Задаток | 0 ₽ | 5–15 % от начальной цены |
Примеры успешных аукционов 2024–2025 гг․
- Московская область, Одинцовский район, участок 12 соток под ИЖС, начальная цена 2,3 млн ₽, продан за 4,8 млн ₽, 23 участника․
- Татарстан, Казань — промышленный участок 1,2 га, начальная цена 18 млн ₽, победитель — «КАМАЗ-Инжиниринг» — 26 млн ₽․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли участвовать без юридического лица?
Да, физлица могут участвовать без ИП, но регистрация в ЕИС всё равно обязательна․
Что будет, если я выиграю, но не смогу оплатить?
Задаток не возвращается, участнику грозит бан на 1 год по всем госаукционам․
Можно ли купить участок «под ипотеку»?
Да, но нужно согласие организатора и банка․ Сделка регистрируется одновременно с залогом․
Аукцион по продаже земельных участков — это прозрачный, конкурентный и юридически защищённый способ приобрести землю у государства․ С 1 марта 2026 года новые правила ВРИ сделают процедуру ещё более технологичной, но требуют от участников внимательного изучения документации․ Следите за обновлениями на официальных площадках и успешных торгов!