Дата публикации:  г․ 17:05:17

Общее собрание собственников (ОСС) — главный орган управления многоквартирным домом (МКД)․ На нём принимаются решения, от которых зависит состояние дома, размер коммунальных платежей, проведение капитального ремонта и многое другое․ Ниже представлена подробная инструкция, основанная на нормах Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), разъяснениях Минстроя и практических рекомендациях администрации г․ Смоленска․

Правовая база

• Статья 45 ЖК РФ – порядок созыва и проведения ОСС․
• Статья 46 ЖК РФ – правила принятия решений (большинство голосов от общего числа голосов, принимающих)․
• Статья 47․1 ЖК РФ – заочное голосование с использованием государственной информационной системы (ГИС ЖКХ)․
• Письмо Минстроя России № 31079‑ДН/04 от  г․ – разъяснение трёх вариантов принятия решений (большинство, квалифицированное большинство, единогласие)․
• Приказ Минстроя № 266пр от  г․ – требования к оформлению протокола ОСС․

Кто имеет право инициировать собрание?

Собрание может быть инициировано:

1. Собственником, владеющим более 5 % от общей площади дома (или 5 % от совокупной доли в праве собственности);
2. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) – в порядке, установленном его уставом;
3. Ревизионной комиссией ТСЖ;
4. Управляющей компанией, если иные собственники не принимают участие в управлении более 3 мес․

Подготовительный этап

Сбор реестра собственников

Необходимо получить актуальный реестр членов собственников, содержащий:

• ФИО собственника (или юридическое лицо);
• Адрес помещения;
• Площадь жилой части и долю в праве собственности;
• Контактные данные (почтовый адрес, телефон, e‑mail)․

Получить реестр можно в Государственной жилищной инспекции или в ГИС ЖКХ (пункт «Реестр собственников»)․

Формирование повестки дня

Повестка должна включать все вопросы, подлежащие голосованию․ Примеры тем:

• Выбор/смена управляющей организации;
• Утверждение бюджета и размеров коммунальных платежей;
• Проведение капитального ремонта (по статье 44 ЖК РФ);
• Принятие или изменение правил проживания;
• Утверждение плана мероприятий по пожарной безопасности․

Повестка готовится в виде уведомления и подписывается инициатором․

Выбор формы проведения

Установление даты и места

Согласно статье 45 ЖК РФ, собрание должно быть объявлено не позднее чем за 10 дней до даты проведения (для очного собрания) и за 5 дней – для заочного голосования․ Предпочтительно выбирать будний день в вечернее время (18:00–20:00) или выходной․

Оповещение собственников

Оповещение осуществляется несколькими способами одновременно:

1. Почтовая рассылка (рекомендованное отправление);
2. Электронная почта (если есть согласие собственника);
3. Публикация на официальном сайте ТСЖ/домоуправления;
4. Размещение объявлений в подъездах (на доске объявлений)․

В уведомлении обязательно указываются:

• Дата, время и место проведения;
• Повестка дня;
• Порядок голосования (очный/заочный/электронный);
• Контактные данные лица, ответственного за подготовку собрания․

Проведение очного общего собрания

Открытие собрания

Ведущий (обычно председатель собрания) объявляет начало, проверяет кворум․

Кворум – наличие голосов от более чем 50 % от общего числа голосов собственников, имеющих право голоса․ Если кворум не достигнут, собрание откладывается, но повторно созывать нельзя менее чем через 5 дней от даты первого заседания․

Представление протокола предыдущего собрания

Протокол предыдущего ОСС утверждается голосованием․ Если протокол не был утверждён, его можно рассмотреть в рамках текущего собрания․

Обсуждение вопросов повестки

Каждый пункт обсуждается последовательно․ По каждому пункту могут быть:

• Доклад (от управляющей компании, эксперта, комиссии);
• Вопрос‑ответ;
• Голосование․

Голосование

Для каждого вопроса проводится открытое голосование (поднятие рук) или тайное (бумажные бюллетени)․ При необходимости можно использовать электронные планшеты․

Результат фиксируется в протоколе:

Решение: Принять/Отклонить предложение № 3․
Голосов "за": 78 (62 % от общего числа голосов)․
Голосов "против": 45 (36 %)․
Воздержавшихся: 5 (2 %)․

Закрытие собрания

Ведущий объявляет о закрытии, благодарит участников и указывает дату следующего собрания (если она уже запланирована)․

Проведение заочного (бумажного) голосования

1. Составить бюллетень для голосования (по каждому пункту повестки отдельная строка, галочки «за», «против», «воздержаться»)․
2. Отправить бюллетени собственникам вместе с копией повестки и инструкциями (срок отправки – не менее 5 дней до даты окончания голосования)․
3. Обеспечить возможность возврата бюллетеней: почтовый ящик в подъезде, электронный скан в ГИС ЖКХ, курьерская доставка․
4. После получения всех бюллетеней подсчитать голоса, оформить протокол заочного голосования и разместить его в подъездах и в личных кабинетах собственников․

Важные нюансы

• Бюллетень считается действительным, только если подписан собственником (или его законным представителем) и содержит дату․
• Если собственник передал право голоса другому лицу, необходимо приложить доверенность․
• Срок подсчёта голосов не должен превышать 5 рабочих дней после даты окончания голосования․

Электронное голосование через ГИС ЖКХ

С 2024 года в РФ активно используеться система ГИС ЖКХ для проведения заочных и дистанционных собраний․

Этапы

1. Регистрация мероприятия в личном кабинете управляющей организации (раздел «Общие собрания»)․
2. Загрузка повестки, протокола предыдущего собрания и электронных бюллетеней․
3. Оповещение собственников через систему (SMS, e‑mail, push‑уведомление)․
4. Собственники входят в систему, изучают материалы и голосуют в указанные сроки․
5. По окончании голосования система автоматически формирует протокол с результатами․

Плюс: протокол сохраняется в архиве, защищён цифровой подписью и может быть использован в суде без дополнительных подтверждений․

Оформление протокола общего собрания

Согласно приказу Минстроя № 266пр (с ), протокол ОСС должен содержать:

• Дата, время, место проведения;
• Список присутствующих (фамилия, адрес, доля в праве собственности);
• Установленный кворум;
• Повестку дня;
• Текст докладов и обсуждений (по возможности – в виде приложений);
• Результаты голосования по каждому пункту (число голосов «за», «против», «воздержавшихся», «неявка»);
• Принятые решения и указание способа их реализации;
• Подписи председателя собрания и секретаря (или их электронные подписи)․

Протокол оформляется в двух экземплярах: один – в архив ТСЖ/домоуправления, второй – в личный кабинет собственника (через ГИС ЖКХ или в бумажной форме)․

Пример шаблона протокола (2026 г․)

<h2>Протокол общего собрания собственников помещений в МКД № 12</h2>
<p><b>Дата:</b> г․<br>
<b>Время:</b> 19:00<br>
<b>Место:</b> Приходская комната, дом 12, подъезд 2</p>

<h3>Список присутствующих</h3>
<ul>
 <li>Иванов И․И․, ул․ Лесная, д․12‑2, доля 0,15</li>
 <li>Петров П․П․, ул․ Лесная, д․12‑3, доля 0,10</li>
 ․․․</ul>
<h3>Кворум</h3>
<p>Голоса, получившие право голоса: 120 из 200 (60 %)․ Кворум достигнут․</p>

<h3>Повестка дня</h3>
<ol>

 <li>Выбор управляющей компании «Комфорт‑Дом»</li>
 <li>Утверждение плана капитального ремонта фасада</li>
 <li>Принятие новых правил пользования подземным паркингом</li>
</ol>

<h3>Решения</h3>
<ul>
 <li><b>Пункт 1:</b> Управляющей компанией избрана «Комфорт‑Дом»․ За‑против: 78‑35, воздержавшихся 7․ Решение принято․</li>
 <li><b>Пункт 2:</b> План капитального ремонта утверждён․ За‑против: 70‑45, воздержавшихся 5․ Решение принято․</li>
 <li><b>Пункт 3:</b> Новые правила паркинга отклонены․ За‑против: 30‑85, воздержавшихся 5․ Решение отклонено․</li>
</ul>

<p>Протокол составил: секретарь собрания – Сидорова А․С․<br>
Подпись председателя: ___________<br>
Подпись секретаря: ___________</p>

После собрания: дальнейшие действия

1. Регистрация решений в реестре ТСЖ (если оно существует) и в бухгалтерском учете․
2. Если было принято решение о капитальном ремонте, подать заявку в Госстройинспекцию и оформить договор с подрядчиком․
3. Уведомить собственников о результатах (копии протокола, ссылки в личных кабинетах)․
4. Обновить сведения в ГИС ЖКХ (изменения в правилах проживания, новые тарифы и т․п․)․
5. Контролировать исполнение принятых решений (периодические отчёты, контрольные встречи)․

Распространённые ошибки и как их избежать

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли проводить ОСС в онлайн‑формате без видеоконференции?

Да․ По статье 47․1 ЖК РФ разрешено заочное голосование через ГИС ЖКХ․ При этом каждый собственник получает доступ к материалам и может проголосовать в личном кабинете․

Сколько времени занимает подготовка к ОСС?

Оптимальный срок – от 15 до 30 дней․ За это время собирается реестр, готовятся документы, согласуется место и время, а также публикуются уведомления․

Что делать, если часть собственников не согласна с решением?

В случае, если решение принято в соответствии с требуемым большинством, оно имеет юридическую силу․ Претензии могут быть поданы в суд в течение 30 дней с момента публикации протокола․

Нужна ли запись видеоконференции?

Запись не является обязательной, но рекомендуется для подтверждения факта участия собственников, особенно при проведении онлайн‑собраний․

Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома – процесс, требующий строгого соблюдения юридических норм, тщательной подготовки и прозрачного документирования; Следуя приведённой инструкции, вы сможете:

• Собрать всех собственников и обеспечить кворум;
• Провести обсуждение и голосование в соответствии с требованиями ЖК РФ;
• Оформить протокол, который будет признан судом и органами государственной власти;
• Эффективно реализовать принятые решения (ремонт, смена управляющей компании, изменение правил)․

Помните, что главное – законность и прозрачность процесса․ При возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве, либо обратиться в Государственную жилищную инспекцию․

Статья написана 19 апреля 2026 г․ и актуальна на момент публикации․ Для получения последних изменений в законодательстве следует проверять официальные источники (КонсультантПлюс, ГИС ЖКХ, Министерство строительства и ЖКХ)․