Аренда жилья — один из самых распространённых способов получения пассивного дохода в России. Однако мало кто из арендодателей добровольно декларирует свои доходы и платит 13 % НДФЛ. В результате бюджет ежегодно недополучает десятки миллиардов рублей, а арендаторы рискуют оказаться в сложной ситуации: если ФНС выявит «серую» сдачу квартиры, налоговые претензии могут быть предъявлены не только к собственнику, но и к квартиросъёмщику в части удержанных, но не перечисленных налогов.
Зачем арендатору проверять арендодателя
- Юридическая безопасность. Если договор заключён официально, вы защищены от внезапного выселения, роста ставки или отказа в прописке.
- Возврат налогового вычета. При официальной аренде можно получить социальный вычет по расходам на жильё (если вы студент, молодой специалист или участник госпрограммы).
- Отсутствие «сюрпризов» от ФНС. Если вы платите арендатору наличными без договора, а собственник не платит налог, инспекция может потребовать от вас подтверждения источника доходов при проверке ваших расходов.
4 простых способа проверки
Попросить показать декларацию 3-НДФЛ
Это самый быстрый способ. Аргументируйте тем, что вам нужна копия для:
- оформления компенсации на работе;
- получения налогового вычета по расходам на аренду;
- подтверждения платёжеспособности при оформлении кредита.
Если собственник отказывается, это уже повод насторожиться.
Проверка через личный кабинет налогоплательщика
Арендодатель может за 30 секунд сгенерировать выписку о состоянии расчётов с бюджетом в сервисе lkfl.nalog.ru. В выписке отражаются:
- наличие/отсутствие задолженности;
- дата последней оплаты налога;
- вид дохода (аренда указывается кодом дохода 1401).
Важно: арендатору не нужно знать логин и пароль собственника — достаточно увидеть PDF-выписку на экране телефона.
Запрос в ФНС по форме № 26.2-7
Если вы готовы подождать 5–7 дней, можете направить запрос в инспекцию по месту прописки собственника. В запросе нужно указать:
- адрес сдаваемой квартиры;
- период проверки (обычно предыдущий год);
- цель — «подтверждение исполнения налоговых обязательств».
Запрос подаётся через сайт ФНС или МФЦ. Ответ придёт в электронном виде и будет содержать сведения о поступлении налога.
Проверка по ИНН через «Сервис проверки контрагентов»
- Получите ИНН собственника (прописан в договоре или в ЕГРН-выписке).
- Перейдите на egrul.nalog.ru.
- Введите ИНН, снимите галку «Юр. лицо», нажмите «Найти».
- В открывшемся окне нажмите «Налоги и взносы» → «Сведения о задолженности».
Если появляется таблица с суммой «0 ₽» и статусом «Нет задолженности», собственник исправно платит налоги.
Что делать, если арендодатель не платит налог
- Обсудите официальное оформление. Предложите повысить ставку на 13 %, но заключить договор и спать спокойно.
- Используйте безопасную схему «аренда через агентство». Агентство становится арендодателем по договору, а собственник получает доход уже от агентства, которое само уплачивает налог.
- Анонимное сообщение в ФНС. Через приложение «ФНС-Сообщение» можно отправить фото чека или квитанции об оплате, подтверждающей факт оплаты аренды. После этого начнётся проверка.
Краткий чек-лист для арендатора
| Что проверить | Как это сделать | Что увидеть |
|---|---|---|
| Договор найма | Проверить дату, сумму, печать/подпись | Есть ли номер договора в ЕГРН |
| 3-НДФЛ | Попросить PDF или фото | Строка 1401 ≠ 0 ₽ |
| Выписка из ФНС | Сгенерировать на lkfl.nalog.ru | «Задолженность: 0 ₽» |
| ЕГРН-выписка | Заказать на rosreestr.gov.ru | В графе «Виды разрешённого использования», «Жилое помещение» |
Проверка арендодателя, это не «каприз», а забота о ваших правах и финансовой безопасности. Честный собственник не откажется показать декларацию или выписку из ФНС, ведь это занимает меньше минуты. Если же вам отказывают — подумайте, готовы ли вы платить за «серую» квартиру, в которой могут возникнуть проблемы с пропиской, выселением или даже налоговыми требованиями.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.