Проверка правоустанавливающих документов

Какие документы запросить у продавца

• Выписка из ЕГРН (основной документ, подтверждающий право собственности);
• Правоустанавливающий документ (ДКП, приватизация, дарение, наследство);
• Кадастровый паспорт (или электронная выписка кадастровой карты);
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• Разрешение органов опеки — если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Где и как проверить

1. Росреестр онлайн: сайт rosreestr.gov.ru → Сервисы → «Получение сведений ЕГРН». Заказывайте полную выписку (не краткую), с указанием всех переходов права за последние 10 лет.
2. Госуслуги: в личном кабинете доступна электронная выписка за 250 ₽ вместо 750 ₽ в бумажной форме.
3. МФЦ Новосибирска: адрес — ул. Ленина, 52 (центральный офис). Запись онлайн сокращает время ожидания до 15 минут.

Юридический «шлейф» — как выявить скрытые риски

Проверка обременений и арестов

По данным ФССП за январь-март 2026 г., в Новосибирской области числится 1 870 объектов с наложенным арестом. Алгоритм:

• Сайт ФССП: fssp.ru → Банк данных исполнительных производств → поиск по адресу и Ф. И. О. собственника.
• Картотека арбитражных дел: kad.arbitr.ru — ищите адрес или Ф. И. О. продавца; наличие иска о признании сделки недействительной — повод насторожиться.
• Реестр залогов ЦБ РФ — если квартира находится в ипотеке, проверьте, есть ли разрешение банка на продажу.

Выявление «двойных» продаж

Мошенники регистрируют квартиру одновременно на двух покупателей. Чтобы не попасться:

• Запрашивайте архивную выписку ЕГРН (сведения о правах до 1998 г.);
• Сверяйте историю владения с кадастровой картой: несовпадение номеров квартиры или долей — тревожный сигнал.

Физическая проверка квартиры

Осмотр на месте

1. Состояние инженерных систем: проверьте напор воды, работу розеток, плиты, отопления (зимой, температура батарей ≥ 18 °C).
2. Перепланировки: наличие снесённой стены без разрешения грозит штрафом до 75 000 ₽ и судебным запретом регистрации.
3. Влажность и грибок: используйте бытовой влагомер (продаётся в «Леруа» от 450 ₽). Показатель > 60 % — повод для торга.

Проверка «чистоты» прописанных лиц

• Запросите выписку из домовой книги (желательно за последние 10 лет);
• Отправьте запрос в МФЦ «Паспортный стол»: наличие людей, не снятых с регистрационного учёта, потребует их согласия на сделку.

Проверка застройщика и новостроек

Новосибирск — один из лидеров по числу долгостроев в СФО. В 2025 г. ДДУ расторгнуты по 17 объектам общей площадью 132 тыс. м². План действий:

Проверка через риелтора и технический аудит

Как выбрать агентство

• Лицензия Росреестра (обязательна с 2025 г.);
• Страховой полис ответственности риелтора не менее 3 млн ₽;
• Отзывы на Яндекс.Картах и 2ГИС: рейтинг ≥ 4.5 и ≥ 50 отзывов.

Технический аудит

Компании «АК Сибирь» и «ДомЭксперт» проводят экспресс-аудит за 5 000–7 000 ₽ за 2-часовой визит. В отчёте должны быть:

• Фотофиксация трещин, перепланировок;
• Акт осмотра с подписями всех сторон.

1. Документы готовы: ЕГРН, правоустанавливающие, выписка из домовой книги, согласие опеки.
2. Обременений нет: арестов, залогов, ипотеки, судебных споров.
3. Физический осмотр пройден: инженерия, планировка, прописанные лица.
4. Договор предварительный: заверен нотариусом, задаток ≤ 5 % от цены квартиры, с санкцией «double penalty» за отказ.
5. Эскроу или банковская ячейка: деньги хранятся до регистрации перехода права (ст. 551.1 ГК РФ).

Если хотя бы один пункт вызывает сомнение — откажитесь от сделки или потребуйте снижения цены.

Полезные контакты в Новосибирске

• Росреестр: ул. Каменская, 36; тел. +7 (383) -55-07-00
• ФССП по НСО: ул. Ленина, 52; тел. +7 (383) -10-03-00
• Нотариальная палата НСО: ул. Станционная, 20; тел. +7 (383) -26-11-11
• Бесплатная юридическая консультация: Центр «Моё право», ул. Фрунзе, 88; понедельник–пятница 09:00–18:00

Напоминаем: цены и ссылки актуальны на . Перед сделкой перепроверьте данные на официальных сайтах.