Покупка дома с землёй — крупнейшая сделка в жизни большинства россиян. Ошибка здесь может стоить миллионов рублей и многих лет судебных разбирательств. Ниже, пошаговый план проверки документов, который защитит вас от мошенников и скрытых проблем.

Проверка права собственности на землю и дом

Выписка из ЕГРН (Росреестр)

• Заказывайте свежую выписку (не старше 5 дней) на сайсе rosreestr.gov.ru или через МФЦ.
• Убедитесь, что:
  • земля и дом зарегистрированы на одного и того же собственника;
  • вид права — собственность, а не аренда или пожизненное наследуемое владение;
  • обременений нет (ипотека, арест, залог).

Кадастровые паспорта

Запросите кадастровые паспорта:

• земельного участка (кадастровый номер указывается в выписке);
• жилого дома (кадастровый номер может отличаться).

Проверка разрешительной документации на дом

Разрешение на строительство (РС)

• Обязательно для домов, построенных после .
• Запрашивается в местной администрации или на портале uslugi.mosreg.ru (пример для Подмосковья).

Разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ)

• Подтверждает соответствие постройки проекту и нормам.
• Если РВЭ отсутствует, дом считается самостроем — регистрация затруднена.

Технический план и декларация

• Техплан подготавливает кадастровый инженер.
• Декларация (форма № 1) требуется для ИЖС до 3 этажей.

Проверка границ и целевого назначения земли

Категория и вид разрешённого использования (ВРИ)

• Целевое назначение должно быть «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) или «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).
• Если ВРИ — «садоводство», то проживать круглый год официально нельзя.

Межевой план и схема границ

• Сравните фактические границы с кадастровым планом (возможен «срез» участка соседями).
• Убедитесь, что нет судебных споров по границам (запрос в картотеке арбитражных дел).

Проверка обременений и долгов

Налоговые долги

На сайте ФНС проверьте:

• земельный налог;
• налог на имущество физлиц (по кадастровому номеру).

Коммунальные долги

• Запросите справку из ТСЖ/управляющей компании об отсутствии задолженности.
• Если дом газифицирован — проверьте долги перед «Газпромом».

Ипотека и залоги

• Если в выписке ЕГРН есть обременение, потребуется согласие банка на сделку.
• Для рассрочки от застройщика требуйте гарантийное письмо банка (например, «Дом.РФ»).

Проверка подлинности документов

Паспорт собственника

• Сравните фото и данные с оригиналом.
• Проверьте «штамп регистрации» — должен совпадать с адресом прописки.
• Проверьте подлинник у нотариуса (услуга «проверка подписи»).

Доверенность (если продавец не собственник)

• Должна быть нотариальной.
• Срок действия — не более 3 лет.
• Проверьте в реестре ФНП: fssprus.ru.

Дополнительные проверки

Архивные данные

• Запросите выписку из ЕГРН за последние 3 года — выявит временные регистрации (продажа «в одни руки»).

Проверка на реновацию

• На сайте mos.ru (или регионального портала) вбейте адрес в поиск «рнв» (рнв — реновация).

Онлайн-сервисы

1. Реестр самовольных построек — наш.дом.рф.
2. Карта судебных решений — bsr.sudrf.ru.
3. Проверка застройщика на наш.дом.рф (если покупаете в новостройке).

Что делать, если нашли проблемы?

1. ✅ Выписка из ЕГРН (земля + дом, без обременений).
2. ✅ Кадастровые паспорта участка и дома.
3. ✅ Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
4. ✅ Справки об отсутствии долгов (ФНС, ЖКХ, банки).
5. ✅ Подлинность паспорта продавца и доверенности (если есть).
6. ✅ Проверка границ на местности (совместно с кадастровым инженером).
7. ✅ Проверка реновации и самовольных построек.

Важно: Всегда оформляйте сделку у нотариуса и оплачивайте через банковскую ячейку или депозит нотариуса. Это защитит от «кидалова», как в случае с аферой в Буче.

Дата актуализации: