Объект незавершённого строительства (ОНС) — это любое недостроенное здание, сооружение или помещение, по которому оформлено разрешение на строительство, но ввод в эксплуатацию ещё не произведён. Продать такой актив можно, но сделка требует особой подготовки: юридической, налоговой и технической. Ниже — актуальный алгоритм на 19 апреля 2026 года.
Содержание
- Правовой статус ОНС: что проверить до продажи
- Пакет документов для продажи
- Оценка и цена объекта
- Поиск покупателя: где и как разместить объявление
- Договор купли-продажи ОНС
- Налоговые последствия для продавца
- Регистрация перехода прав в Росреестре
- Типовые риски и как их минимизировать
Правовой статус ОНС: что проверить до продажи
- Вид права собственника: земельный участок и объект должны быть зарегистрированы в ЕГРН.
- Разрешение на строительство (№ и дата выдачи).
- Проектная декларация (актуально для долевого строительства).
- Обременения: залог у банка, арест, судебные споры.
- Раздел земельного участка: если ОНС строится не на всём участке, нужно межевание и кадастровый план.
Совет: закажите выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт онлайн на rosreestr.gov.ru. Срок — 1–3 дня.
Пакет документов для продажи
| Документ | Пояснение |
|---|---|
| Свидетельство/выписка ЕГРН на землю | Подтверждает право собственности на участок |
| Свидетельство/выписка ЕГРН на ОНС | Если объект уже внесён в реестр как «незавершённое строительство» |
| Разрешение на строительство | Выдано органами Минстроя или местной администрации |
| Проектная документация | Планы, разделы, экспликации |
| Акт ввода в эксплуатацию (если есть) | Поэтапное вводятся только крупные объекты |
| Выписка из ФГИС «Госстройнадзор» | Отсутствие штрафов и приостановлений |
Оценка и цена объекта
Для определения цены закажите независимую оценку. Стоимость услуги — 8–25 тыс. руб. в зависимости от площади и региона.
- Методы оценки: сравнительный (по аналогичным ОНС), доходный (если можно прогнозировать арендный доход), затратный.
- Коэффициент незавершённости: обычно 30–70 % от рыночной цены готового объекта.
Поиск покупателя: где и как разместить объявление
Онлайн-площадки
- Специализированные сайты:
- ЦИАН → раздел «Недвижимость / Недостроенные объекты»
- Авито → категория «Продажа коммерческой недвижимости / ОНС»
- Домклик (Сбер) → новостройки-ОНС
- Отраслевые биржи: FZ-44, RTS-tender, ГУП/АО «Фонд ЖСК» (актуально для Башкортостана и других регионов).
Оффлайн-каналы
- Рекламные вывески на самом объекте.
- Обращение к девелоперам (если ОНС в составе ЖК).
- Банки: если объект заложен, банк может помочь найти инвестора.
Договор купли-продажи ОНС
Форма договора
Договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, если цена ≥ 1 млн руб. (ст. 550 ГК РФ). При продаже доли — нотариус обязателен.
Ключевые пункты договора
- Предмет: подробное описание ОНС (адрес, площадь, этажность, степень готовности).
- Стоимость и порядок оплаты: аванс, задаток, рассрочка, аккредитив.
- Сроки передачи: «по факту подписания передаточного акта» или «в течение 10 дней после госрегистрации».
- Распределение затрат: кто оплачивает госпошлину (0,5 %, но не более 20 000 руб.), нотариуса, оценщика.
- Гарантии: продавец подтверждает отсутствие долгов по налогам, залогов, штрафов.
Налоговые последствия для продавца
| Статус продавца | Налог | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Физлицо ≥ 3 лет в собственности | НДФЛ | 0 % | Если владел ≥ 3 года → освобождение (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) |
| Физлицо < 3 лет | НДФЛ | 13 % от прибыли | Можно уменьшить на величину расходов (п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) |
| ИП на УСН «Доходы» | УСН | 6 % | Если объект не указан в «имуществе для личных нужд» |
| ООО на ОСНО | Налог на прибыль | 20 % | Уменьшается на себестоимость строительства |
Совет: если вы физлицо и не можете документировать расходы, воспользуйтесь фиксированным вычетом 1 млн руб.
Регистрация перехода прав в Росреестре
- Подать заявление через МФЦ или электронно (gosuslugi.ru).
- Прикрепить:
- договор купли-продажи (2 экз.);
- квитанцию об оплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц);
- нотариально удостоверенное заявление;
- карта-схема (если требует территориальный орган).
- Срок госрегистрации — 5 рабочих дней.
Типовые риски и как их минимизировать
- Риск «двойной продажи»: проверяйте ЕГРН в день подписания договора.
- Риск судебных споров: включите в договор штраф за скрытые обременения в размере 10 % от цены.
- Риск незавершённых коммуникаций: требуйте акты технического присоединения к сетям.
- Риск изменения градплана: уточните в администрации города, не попадает ли ОНС в зону будущих дорог или сносимого жилья.
- ☐ Получена свежая выписка ЕГРН
- ☐ Собран полный пакет документов
- ☐ Проведена независимая оценка
- ☐ Определён способ оплаты (аккредитив/рассрочка)
- ☐ Подготовлен и согласован договор
- ☐ Найден нотариус (если сумма ≥ 1 млн или доля)
- ☐ Уплачены налоги
- ☐ Подано заявление в Росреестр
Помните: чем прозрачнее история объекта и чем полнее документация, тем выше цена и короче срок закрытия сделки. При любых сомнениях — обратитесь к профильному юристу по недвижимости или РГР.